Consejos inversión inmobiliaria: los 7 errores más comunes

El sector de la inversión inmobiliaria está siempre de moda. Todo el mundo conoce a personas que se han lanzado a la piscina, han comprado una vivienda para alquilar, o han participado en algún crowdfunding inmobiliario….pero, ¿es tan sencillo como puede parecer a priori? ¿Se trata de comprar al mejor precio y vender al más alto y ya está? No caigas en estas frases hechas: conoce qué errores pueden llevarte a convertir tu inversión en una pesadilla económica.

LA INVERSIÓN INMOBILIARIA GUSTA A TODOS

Invertir en inmuebles es una de las oportunidades más rentables del mercado y por ello, una de la preferida por los inversores y ahorradores. Además, a diferencia de otras, es bastante fácil de comprender, ya que el objeto de la compra no es algo inmaterial, sino un piso, algo que cada uno de nosotros puede evaluar, aunque sea de manera superficial.

¿La inversión en bienes raíces es realmente tan sencilla?

Buscando en internet o en las redes sociales, se pueden encontrar defensores o detractores de todo tipo de inversión.

Pienso por ejemplo en las criptomonedas o en el mundo bursátil. Sin embargo, la inversión inmobiliaria parece inmune a las críticas (con la excepción de sus detractores por el impacto que tiene en la sociedad por el precio del alquiler o el coste de la vivienda).

Existen libros, podcast, videos, y hasta cursos que te enseñan como realizarla y, en línea general, la inversión inmobiliaria se presenta como algo muy fácil de realizar y sin apenas riesgos.

Es cierto que si está bien hecha puede darte una buena rentabilidad, pero tienes que saber que, como toda inversión, también puedes perder dinero o, a veces, puedes darte por satisfecho si simplemente recuperas tu inversión inicial.

¿Cuáles son los errores más comunes en la inversión inmobiliaria?

1. Evaluación incorrecta del mercado.

Este es el error más común. Muchas veces los compradores se lanzan al mercado pensando que el barrio donde viven es el mejor para invertir, o compran en una ubicación de la que desconocen el tejido social y la evolución del mercado solo porque han oído o leído que es la mejor.

En definitiva, una evaluación incorrecta de la propiedad puede llevar a pagar de más por una propiedad o subestimar los costos de reforma necesarios. Esto puede afectar negativamente el retorno de la inversión.

GIOVANNI GIACOMINI

Personal Shopper Inmobiliario Madrid

¿Sabes cómo evaluar el mercado?

Una de las ventajas de mi servicio es la de tener el conocimiento del mercado de compraventa necesario para no cometer estos errores, entregando a mis clientes un informe de valoración inmobiliaria tanto del precio de compra como de alquiler

2. Desconocer las necesidades del público objetivo

Para poder realizar una buena operación debemos tener en cuenta que el piso no es para nosotros si no para un público objetivo: una pareja de profesionales, unos estudiantes que comparten piso, un soltero.

¿Se alquilará mejor amueblado o vacío?
¿Por habitaciones o de manera tradicional?
¿Se venderá mejor un piso de una, dos o tres habitaciones?
¿Con un solo baño o con dos? ¿Qué necesidades tendrá mi inquilino?
¿Una cocina grande?
¿Un salón comedor grande?

La solución es....

Evidentemente es conocer siempre el mercado para saber cuál es el perfil o los perfiles que compran o alquilan en la zona y reformar, si hace falta, un piso para que pueda gustar a un abanico de clientes.

3. Forzar los números de venta o de alquiler

A veces me pasa con mis clientes: Le presento una ficha de visita de un piso con una valoración inmobiliaria exhaustiva del precio de compra y de venta una vez reformado o de alquiler y, de repente, sienten una atracción inevitable : No lo quieren perder y para justificarse fuerzan los números. Se dejan dominar por sus emociones en la compra de un inmueble..

Es cierto que soy siempre algo conservador, prefiero verificar la operación con un alquiler a 900€ en vez de 1.000€.

Si el resultado es bueno y el cliente no tiene prisa, siempre puede salir al mercado con un precio más alto. Pero forzar los números y creer que se alquilará por 1.000€ y terminar en 900€ es autoengañarse.

De hecho, hay que controlar los límites de cada zona tanto de venta como de alquiler.

No estamos solos en el mercado: siempre habrá competencia que venderá o alquilará más barato que nosotros.

Pensar que podemos diferenciarnos con un valor añadido es una buena opción (por ejemplo, podemos reformar nuestro piso con mejores calidades de los demás), pero siempre pensando de no sobrepasar el límite que en esa zona nadie puede o quiere superar.

4. No controlar el presupuesto de obra

Si el piso que compras necesita una reforma, tienes que saber controlar una obra y tener el tiempo para hacerlo.

Soy arquitecto, tengo muchos años de experiencia y sé que las obras siempre tienen imprevistos.

Puedes preguntar a cualquiera que ha reformado su casa o a un amigo constructor, también el más experimentado, te contará una anécdota de como se le han complicado las cosas.

La dificultad del presupuesto de una reforma es que tiene que ser lo más real posible.

No puedes ser demasiado conservador, si no, nunca entrarás en una operación, ni dejar de pensar en los imprevistos que pueden llevarse buena parte de tu beneficio.

La clave es...

Contar con la ayuda de un profesional que sea capaz de calcular un presupuesto de reforma sin sorpresas. Un arquitecto es quizás la persona que puede entender las dificultades que va a tener realizar la reforma.

5. No controlar el tiempo

Controlar el tiempo es fundamental en una operación de inversión inmobiliaria. Si no calculas cuanto tiempo necesitarás para firmar una hipoteca, para buscar un piso, para venderlo o alquilarlo, puedes perder buena parte de tu beneficio.

Sin embargo, poder realizar una operación rápida te puede abrir las puertas para una buena negociación del precio de venta.

Es evidente que alquilar tu piso desde el mismo mes en que lo compras es más ventajoso que tener que esperar cuatro meses. Pero ten en cuenta estas casuísticas de ejemplo:

• Si para ganar más dinero tienes que amueblarlo deberás organizarte con tiempo. Si no calculas el tiempo de carencia necesario para alquilarlo y tienes una hipoteca, tendrás que hacer frente a la cuota mensual hasta que puedas cubrirlas con los ingresos del alquiler.

• Si realizas una operación de flipping, deberás programar una obra antes de comprar el piso para poder empezarla cuanto antes y terminarla como mucho en cuatro meses (al tercero ya deberías tener prevista su comercialización).

conclusión

Como ves, el tiempo es dinero y la inversión inmobiliaria no es una excepción, por eso realizo un calendario teniendo en cuenta cada una de las fases para mis clientes.

6. Subestimar los costos operativos

Los inversores a menudo no calculan de manera detallada ciertos costes que pueden parecer menores, como el mantenimiento, la administración de propiedades, impuestos y seguros.

Estos costos pueden acumularse y erosionar los beneficios de la inversión inmobiliaria.

Además, existen inversiones que requieren de gastos añadidos como por ejemplo la explotación de un piso con el alquiler vacacional, ya que habrá que tener en cuenta los costes de las plataformas para la reserva, para la limpieza, para la realización del check in y check out y para el mantenimiento del piso (casi siempre hay que apoyarse a un profesional del sector que pueda arreglar cualquier problema que surja entre una la salida de un huésped y la entrada de otro).

Tener un cuadro completo de los gastos es fundamental, así como conocer la fiscalidad, las cantidades que se pueden desgravar y poder elegir si actuar como persona física o jurídica para comprar un piso.

7. No conocer las normativas y las restricciones

El alquiler turístico es el ejemplo ideal para comprender un error que tienes que evitar.

A menudo veo anuncios de viviendas que se explotan sin tener la oportuna licencia, o que, si la tienen, no podrá ser renovada porque no cumplen con los requisitos actuales. No es aconsejable invertir en este tipo de inmuebles, aunque los números y las reservas sean atractivas.

Te aconsejo conocer la normativa y cumplirla para no tener problemas con tus huéspedes y, sobre todo, si quieres comprar un piso para solicitar la licencia, no dudes en contactarme.

Otro caso típico es el cambio de uso.

Para poder realizar un buen flipping, tienes que poder comprar un inmueble a un precio que más o menos oscila entre un 30 y un 40% menos de su valor de mercado.

¿Por qué? El riesgo de este tipo de inversión es alto y como mínimo deberás tener un beneficio de un 15% bruto y otro 15, 20% lo gastarás en la obra.

Pero no es fácil encontrar inmuebles que se vendan tan baratos y por eso en muchos optan para la compra de locales vacíos para transformarlos en viviendas.

Esta operación es relativamente fácil si el local cumple con unos requisitos de altura, de fondo o distancia entre la fachada y la parte trasera del inmueble (para poder garantizar la suficiente ventilación e iluminación de toda la vivienda) pero en octubre del 2023 el Ayuntamiento de Madrid ha introducido unos cambios, aumentado la superficie mínima de los pisos.

ten en cuenta que...

Sin la conversión a residencial, tu inmueble será considerado un local comercial por parte del tasador de tu cliente comprador y eso lo limitará al acceso de una hipoteca (los bancos financian hasta el 80% los inmuebles residenciales y hasta el 50% los locales comerciales).

Un cambio de uso es a todos los efectos la realización de una vivienda de nueva construcción, así que se rige por la normativa de obligado cumplimiento para tener la habitabilidad y puede tener efectos negativos en tu inversión, ya que no todos los locales son suficientemente grandes.

Algunos consejos fundamentales para tu inversión inmobiliaria

Para enfrentar estos desafíos, es crucial realizar una due diligence exhaustiva antes de comprar una propiedad, incluyendo una inspección detallada y un análisis financiero completo.
Te recomiendo mantener un fondo de emergencia para cubrir costos inesperados y considerar la contratación de profesionales en gestión de propiedades para manejar aspectos técnicos y operativos.
La educación continua y la adaptación a las regulaciones locales también son esenciales para el éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria para alquilar.
¿Cuántas operaciones quieres hacer? ¿Quieres dedicarte a la inversión de manera constante o realizar solo una o dos en tu vida?

Estos son algunos de los ejemplos de por qué una inversión inmobiliaria puede salir mal. Son ejemplos reales, con los que he tenido que lidiar y ayudar a mis clientes.

¿Aún inviertes solo?

La inversión inmobiliaria nunca es lineal, siempre hay algo que hace que cada una sea distinta. Hay que saber mantener la calma y estudiar muy bien cada paso.

No podemos ser expertos en todo, si tu trabajo es otro, tienes que confiar en un asesor inmobiliario que defienda tus intereses, que te guíe hacia el éxito.

El mercado inmobiliario es cambiante, según la zona, el momento socioeconómico, la normativa y existen diferentes soluciones para diferentes perfiles y presupuestos.

No se trata de seguir intuiciones, corazonadas, gurús, o de imitar los demás.
Se trata de que tú encuentres tu inversión,
la que te haga sentir a gusto.

Un principio fundamental es estar preparado para poder invertir si se encuentra la oportunidad y al mismo tiempo contener las emociones a la hora de decidir comprar un inmueble. De hecho, una de las preguntas que hago en las primeras reuniones con mis clientes es:

¿Qué pasaría si mañana te presento el piso que estás buscando?

No puedes comprar un piso porque tienes prisa en cerrar la operación y dedicarte a otra cosa, no puedes enamorarte de una inversión pensando que si te gusta a ti gustará a todo el mundo y tampoco puedes eternizar tu proceso de búsqueda.

Estamos hablando de mucho dinero y, por eso, la decisión tiene que estar motivada por unos datos reales y objetivos.

Si quieres realizar una inversión inmobiliaria con éxito no dudes en llamarme, no te puedo prometer que no haya problemas, que el camino sea fácil, pero si puedo prometerte que como personal shopper inmobiliario y arquitecto, sabré presentarte, junto al departamento legal, la mejor solución para cualquiera de los problemas que se nos presenten.

De hecho, en cada compra inmobiliaria vuelvo a enfrentarme a muchos de los problemas que ya he vivido en las numerosas operaciones que he realizado con éxito, y cada vez, con más experiencia que ofrezco a mis clientes.

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