INVERSIÓN INMOBILIARIA MADRID

La seguridad de una inversión solo se puede obtener con el conocimiento profundo de determinados aspectos técnicos y económicos.

En esta primera fase contestaremos a todas las anteriores preguntas y perfilaremos tu proyecto y las variables económicas para que tengas la tranquilidad de que tu inversión sea clara y transparente.

No olvides que invertir en propiedades inmobiliarias supone exponer mucho dinero, pero no siempre es sinónimo de ganar mucho dinero.

Por ello es necesario empezar con buen pie y tener bien claros los objetivos que quieres conseguir con la ayuda de un personal shopper inmobiliario.

Si vives fuera de España y estás pensando en realizar una inversión inmobiliaria puedes tener grandes ventajas, por eso  te recomiendo que leas este artículo: La Golden Visa España.

Analizaré el 100% del mercado inmobiliario para localizar los mejores barrios para invertir y las zonas de búsqueda según la rentabilidad que quieras obtener. Un análisis del mercado inmobiliario hecho por un profesional del sector es fundamental para invertir en viviendas que puedan generar una rentabilidad a corto y a largo plazo, ya que, según la zona, se irá valorando o devaluando en el transcurso de los años. 

Puedes consultar estos números a nivel práctico en un caso de estudio de inversión para alquiler de una vivienda en Madrid.

En relación con el punto anterior, te presentaré una selección de pisos y sus correspondientes informes de visitas con todos los datos necesarios para poder valorar su posible compra además de fotos hechas por mí comparadas con las de la parte vendedora, pros y contras. 

Tú solo visitarás los pisos que realmente encajan con los criterios de tu búsqueda y tras analizar mis informes de visita. 

De esta manera, podrás optimizar tu tiempo de la mejor manera posible.

La selección de oportunidades de inversión no estará completa sin una valoración inmobiliaria objetiva.

Gracias a mi experiencia como arquitecto y agente del comprador, podré entregarte una serie de documentos que conformarán la visión a 360 grados del inmueble. 

Análisis del precio

Valoración de mercado del inmueble para poder hacer una oferta acorde con tus intereses.

Después de haber realizado la visita de la vivienda, realizo una estimación del precio seleccionando inmuebles parecidos a través de diferentes metabuscadores, es decir: inmuebles con las mismas características de distribución (número de habitaciones, baños…) de acabados (reformados o para reformar), etc. cruzando datos del valor de pisos que se han vendido en los últimos meses en la zona y fijando un precio límite para la compraventa sobre todo de cara al valor de la tasación.

Es muy importante saber que el banco financia el 80% del valor más bajo entre el precio de compraventa y el valor de la tasación

Así que si el valor de tasación sale, por ejemplo, 10.000€ más bajo del valor de compraventa estipulado, el comprador tiene que tener ese dinero (muchas veces caen operaciones porque el comprador solo se fija en el 80% del precio que ha ofertado).  

Te entregaré también:

• Informe de precios de compraventa: 

Análisis de los precios de compraventa de la zona de pisos con las mismas características para poder comprar al mejor precio posible.

• Informe de precios de alquiler: 

Análisis de los precios de alquiler y del tiempo necesario para alquilar en pisos similares para poder analizar correctamente la rentabilidad.

Aspectos técnicos

Realizo un informe técnico de la situación urbanística y constructiva del inmueble (Due Diligence inmobiliaria)

• Ubicación (proximidad a transporte público, universidad, hospital, etc.).

• Planta, superficies construidas y útiles, posición exterior o interior, estado de mantenimiento.

• Defectos estructurales

• En la compraventa de pisos es importante saber si el edifcio ha pasado la ITE (inspección técnica de edificios) y cuando le toca la IEE (Informe de Evaluación de Edificios) , para prever gastos en futuras derramas

Revisión documental y contractual

Comprobaré si existen impedimentos administrativos o gastos imprevistos.

Para ello, recopilo toda la información sobre el inmueble elegido para estudiarla con mi Departamento Legal:

• La nota catastral, es decir la superficie construida y de partes comunes (si es un piso) o de parcela (si es un chalet).

• La nota simple, una especie de DNI del piso, para averiguar quién son los dueños efectivos del inmueble, la superficie y la diferencia entre esta y la que está en catastro.

• El acta de la comunidad de propietarios para saber si hay impagos por parte de algún vecino del recibo de la comunidad y si ya están reclamados o en fase judicial…si hay derramas ejecutadas o por ejecutar que incidan en el precio de negociación etc.,

• Reviso posibles contratos de alquiler (en inversión inmobiliaria en Madrid es un hecho muy común el comprar pisos con inquilinos).

• Reviso todos los contratos de reserva y de arras que proponen la inmobiliaria o redactarlos en casos de particulares que venden sin intermediarios.

Si quieres conocer más a fondo en qué consisten los trámites administrativos, haz clic aquí.

Como personal shopper inmobiliario te ayudo a completar los trámites antes, durante y después de la compra del inmueble.

Posible reforma y precio orientativo

Es importante tener en cuenta que al tratarse de una inversión, la clave no es guiarnos por nuestros gustos personales, sino por las necesidades del mercado.

Conocer cuál es el público objetivo del alquiler de la vivienda (estudiantes, trabajadores de hospital, etc.) y cuáles son sus necesidades con respecto a distribución y de interiorismo es fundamental para saber si el inmueble necesitará un simple lavado de cara o una reforma integral.

El hecho de ser arquitecto me ha hecho adquirir una dilatada experiencia en este campo, pero nunca he querido montar mi propia empresa de reformas porque de esta manera puedo ofrecer un servicio como personal shopper inmobiliario completamente independiente y sin intereses «ocultos».

Descubre más acerca de este servicio en el siguiente artículo sobre los proyectos de reforma.

Cálculo de rentabilidad de la inversión

Tendrás claros todos los gastos de compraventa y de gestión del inmueble (IBI, Recibo de la comunidad, agencias…). 

Lo importante es observar lo que sucede en el mercado. 

Con el informe de rentabilidad podremos valorar, por ejemplo, el precio al cual alquilar un piso para que la inversión sea rentable y el inmueble se alquile lo antes posible. 

Te pongo un ejemplo: hemos encontrado un piso cuyo alquiler debería ser a 1000€/mes para que resulte una buena inversión. Pero para alquilarlo a 1.000/mes hay que amueblarlo (un gasto más) o bien que hay pisos que se ofertan por esa cantidad y que después de 4 meses están aún en el mercado, mientras que los que se alquilan a 890 € vuelan en un mes. Ese será el precio para calcular la rentabilidad.

Haz clic en el siguiente enlace si quieres saber cómo trabajo detalladamente la valoración de un inmueble y el proceso paso a paso.

El mercado inmobiliario está centrado solo y exclusivamente en el vendedor, o, lo que es lo mismo, en el inmueble. 

El comprador parece que no exista. Las agencias inmobiliarias captan un piso y cobran un porcentaje por haber realizado su trabajo, venden al mejor precio posible para el vendedor. 

Negociar no es sinónimo de “regatear”: es encontrar un punto de acuerdo entre las dos partes

El hecho de contar con un personal shopper inmobiliario que tutele tus intereses como inversor te dará una gran ventaja en las diversas etapas de la inversión.

Negociación del precio

Podré acceder a la verdadera razón de venta del inmueble que, en la mayoría de los casos, es clave para la aceptación de una oferta conveniente. De esta manera, podremos negociar todos los detalles para llegar a cerrar un buen negocio satisfactorio para ambas partes. 

Negociación del tiempo

Casi siempre se habla solo de precio de compra y se olvida un factor muy importante, el tiempo.

Si has buscado con antelación la mejor hipoteca podremos negociar una operación relativamente rápida (que equivale casi siempre a un mejor precio) pero si no es así y necesitas más tiempo para poder analizar un abanico de ofertas por parte de los bancos es imprescindible negociar un periodo de tiempo, firmando un documento de reserva antes de las Arras que te comprometen a perder la cantidad entregada si no consigues la financiación. 

Negociación de otros temas económicos y administrativos

En esta etapa deben definirse otros aspectos que parecen secundarios, pero no lo son:

• Quién paga las derramas (existen derramas para obras ya realizadas y para obras a realizar).

• Si se entrega el inmueble vacío, no solo evidentemente de personas si no de cosas (hay que definir cuáles son).

• Que no se den de baja los suministros (luz, agua y gas) porque volver a contratarlos puede significar perder días preciosos.

• Coordinar una última visita, que hago para todos mis clientes, horas antes de la firma en notaría y no encontrarse sorpresas una vez firmado el contrato de compraventa.     

A veces mis clientes piensan que pueden acceder a una cierta cantidad, pero no es así. El banco les concede menos dinero y este dato es importante que lo conozcas cuanto antes.  

• Tienes buen trabajo, pero un contrato que no garantiza una continuidad

• El banco tiene fijado un límite del suelo que se puede destinar a la hipoteca, generalmente un 35%, pero depende si el prestatario (persona que recibe el préstamo) es soltero, si es una pareja, si tienen hijos.

• A veces depende de la antigüedad del contrato de trabajo (el banco pide la vida laboral y fija en 5 años el mínimo para estar más seguro)…

• Otras veces se puede acceder a un préstamo más elevado porque puedes pagar 50.000€ más, por ejemplo.

• La cuota mensual

• El tipo de hipoteca: fija, variable o mixta.

• Si te generará un gasto extra en caso de aportaciones para amortizar o para extinguir la hipoteca, 

• Si sale a cuenta  contratar el seguro del hogar o de vida que te proponen para obtener determinados descuentos en las tasas de interés mensuales (te digo de antemano que NUNCA es rentable). 

La firma de la compraventa en notaría es la parte final de todo el proceso de compra que se materializa con la entrega de las llaves al comprador por parte de la parte vendedora.

• Concierne al comprador elegir el notario. Me encargo de buscar los presupuestos de diversos despachos profesionales para que puedas elegir el que más te convenza.

• Me aseguro de preparar y enviar toda la información requerida por parte del notario. Esto no es algo sin importancia:  Por ejemplo en caso de parejas que no se han casado en España o de sociedades, pregunto las dudas que pueden tener al Oficial de Notaria (la persona encargada de realizar la minuta notarial) para poder resolverlas y que el día de la firma vaya todo sobre ruedas. 

• Estoy en contacto permanente con los Oficiales de Notaría, los cuales suelen ir bastante hasta los topes de trabajo y comunicarse con ellos suele ser una ardua tarea que requiere llamar varias veces, enviar varios correos electrónicos, etc. y que, por lo tanto, te quita tiempo libre que podrías dedicar a otras cosas.

• Hago que me entreguen un borrador del acto de compraventa el día anterior, así la podrás leer con tranquilidad en tu casa y preguntarme todas tus dudas. También viene revisada por mí mismo y el departamento legal.

Se trata de una compra importante y si se resuelve todo con antelación (problemas de errata en los datos de las personas que actúan o del inmueble, determinación del valor fiscal del inmueble para el pago de los impuestos, entrega de documentos según el estado civil de las partes) te provocará una gran satisfacción. 

Negociaré por ti y te ayudaré a comprender, paso a paso, todos los documentos deberás firmar. Estaré a tu lado hasta que finalice la compra de tu casa.