La selección de oportunidades de inversión no estará completa sin una valoración inmobiliaria objetiva.
Gracias a mi experiencia como arquitecto y agente del comprador, podré entregarte una serie de documentos que conformarán la visión a 360 grados del inmueble.
Análisis del precio
Valoración de mercado del inmueble para poder hacer una oferta acorde con tus intereses.
Después de haber realizado la visita de la vivienda, realizo una estimación del precio seleccionando inmuebles parecidos a través de diferentes metabuscadores, es decir: inmuebles con las mismas características de distribución (número de habitaciones, baños…) de acabados (reformados o para reformar), etc. cruzando datos del valor de pisos que se han vendido en los últimos meses en la zona y fijando un precio límite para la compraventa sobre todo de cara al valor de la tasación.
Es muy importante saber que el banco financia el 80% del valor más bajo entre el precio de compraventa y el valor de la tasación
Así que si el valor de tasación sale, por ejemplo, 10.000€ más bajo del valor de compraventa estipulado, el comprador tiene que tener ese dinero (muchas veces caen operaciones porque el comprador solo se fija en el 80% del precio que ha ofertado).
Te entregaré también:
• Informe de precios de compraventa:
Análisis de los precios de compraventa de la zona de pisos con las mismas características para poder comprar al mejor precio posible.
• Informe de precios de alquiler:
Análisis de los precios de alquiler y del tiempo necesario para alquilar en pisos similares para poder analizar correctamente la rentabilidad.
Aspectos técnicos
Realizo un informe técnico de la situación urbanística y constructiva del inmueble (Due Diligence inmobiliaria)
• Ubicación (proximidad a transporte público, universidad, hospital, etc.).
• Planta, superficies construidas y útiles, posición exterior o interior, estado de mantenimiento.
• Defectos estructurales
• En la compraventa de pisos es importante saber si el edifcio ha pasado la ITE (inspección técnica de edificios) y cuando le toca la IEE (Informe de Evaluación de Edificios) , para prever gastos en futuras derramas
Revisión documental y contractual
Comprobaré si existen impedimentos administrativos o gastos imprevistos.
Para ello, recopilo toda la información sobre el inmueble elegido para estudiarla con mi Departamento Legal:
• La nota catastral, es decir la superficie construida y de partes comunes (si es un piso) o de parcela (si es un chalet).
• La nota simple, una especie de DNI del piso, para averiguar quién son los dueños efectivos del inmueble, la superficie y la diferencia entre esta y la que está en catastro.
• El acta de la comunidad de propietarios para saber si hay impagos por parte de algún vecino del recibo de la comunidad y si ya están reclamados o en fase judicial…si hay derramas ejecutadas o por ejecutar que incidan en el precio de negociación etc.,
• Reviso posibles contratos de alquiler (en inversión inmobiliaria en Madrid es un hecho muy común el comprar pisos con inquilinos).
• Reviso todos los contratos de reserva y de arras que proponen la inmobiliaria o redactarlos en casos de particulares que venden sin intermediarios.
Si quieres conocer más a fondo en qué consisten los trámites administrativos, haz clic aquí.
Como personal shopper inmobiliario te ayudo a completar los trámites antes, durante y después de la compra del inmueble.
Posible reforma y precio orientativo
Es importante tener en cuenta que al tratarse de una inversión, la clave no es guiarnos por nuestros gustos personales, sino por las necesidades del mercado.
Conocer cuál es el público objetivo del alquiler de la vivienda (estudiantes, trabajadores de hospital, etc.) y cuáles son sus necesidades con respecto a distribución y de interiorismo es fundamental para saber si el inmueble necesitará un simple lavado de cara o una reforma integral.
El hecho de ser arquitecto me ha hecho adquirir una dilatada experiencia en este campo, pero nunca he querido montar mi propia empresa de reformas porque de esta manera puedo ofrecer un servicio como personal shopper inmobiliario completamente independiente y sin intereses «ocultos».
Descubre más acerca de este servicio en el siguiente artículo sobre los proyectos de reforma.
Cálculo de rentabilidad de la inversión
Tendrás claros todos los gastos de compraventa y de gestión del inmueble (IBI, Recibo de la comunidad, agencias…).
Lo importante es observar lo que sucede en el mercado.
Con el informe de rentabilidad podremos valorar, por ejemplo, el precio al cual alquilar un piso para que la inversión sea rentable y el inmueble se alquile lo antes posible.
Te pongo un ejemplo: hemos encontrado un piso cuyo alquiler debería ser a 1000€/mes para que resulte una buena inversión. Pero para alquilarlo a 1.000/mes hay que amueblarlo (un gasto más) o bien que hay pisos que se ofertan por esa cantidad y que después de 4 meses están aún en el mercado, mientras que los que se alquilan a 890 € vuelan en un mes. Ese será el precio para calcular la rentabilidad.
Haz clic en el siguiente enlace si quieres saber cómo trabajo detalladamente la valoración de un inmueble y el proceso paso a paso.