¿QUÉ ES UNA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA?

Para explicar qué es una due diligence inmobiliaria hay que tener presente que la compraventa de un inmueble se basa sobre el conocimiento recíproco de toda la información que pueda ser de interés para las dos partes.

Está claro que hay una posición deficitaria por parte del comprador que desconoce la mayoría de la información y, a veces, también por parte del vendedor, que puede desconocer la situación, por ejemplo, de cargas o de servidumbres de su inmueble.

Así que la transmisión de la información es útil a las dos partes, a la compradora para averiguar todas las particularidades del inmueble, a la vendedora para ahorrarse posibles problemas en futuro.

El descubrimiento posterior a la venta de algunos impedimentos o vicios ocultos en la vivienda no implica automáticamente la cancelación del pasaje de derecho de propiedad.  Puede, de hecho, que no se trate de dolo sino de falta de conocimiento, pero eso no implica que para el vendedor no hayas consecuencias jurídicas, según el caso.

Por eso, sobre todo en los casos de compraventa más complejos ( segregaciones, edificios, solares, el proceso de investigación de la naturaleza urbanística, administrativa y edificatoria del inmueble a transmitir) es más complejo y se denomina en la jerga técnica, due diligence.

DUE DILIGENCE

due diligence

TÉCNICA DE LA DUE DILIGENCE

En primer lugar hay que aclarar que se puede realizar due diligence financiera, de empresa o due diligence técnica. En el caso de una due diligence inmobiliaria hay que considerar varias perspectivas: habrá que verificar los usos previstos por el planeamiento urbanistico, la situacion administrativa y técnica del inmueble.

Además de ser un proceso de investigación requerido por la parte compradora, hay que poder contar con la máxima colaboración por la parte vendedora que tiene dos posibilidades para tramitar la información requerida.

  • Crear una base de datos a disposición de todos los actores que intervienen en la due diligence: abogados, asesores fiscales, arquitectos.
  • Contestar a una check list de preguntas y requerimiento de documentación que los técnicos contratados por la parte compradora consideren oportunos.

La finalidad de una due diligence técnica, de todas formas, aunque sea claramente la de profundizar el conocimiento del inmueble, no debe llegar a romper la negociación, sino encontrar las posibles problemáticas e indicar las relativas soluciones.

 

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO ESPECIALISTA EN DUE DILIGENCE

Además como personal shopper inmobiliario puedo garantizarte la ejecución del estudio del valor y conformidad administrativa, y como arquitecto la ejecución de la due diligence técnica: el análisis urbanístico, arquitectónico y constructivo, indicándote, en ambos casos, las soluciones y las inversiones necesarias para actuarlas.

Toda compra inmobiliaria debería realizarse con una due diligence técnica, para garantizar la seguridad y la tranquilidad de la experiencia de compra.

En general, para la compra de una vivienda es suficiente una versión simplificada, mientras que se requieren más detalles en el caso de un chalet (que puede tener partes que no tienen conformidad con el planeamiento urbanístico), de un solar (hay que estar seguro de los parámetros y las modalidades de edificación), o de un edificio.

Conocer en profundidad el inmueble objeto de compraventa no solo garantiza seguridad y transparencia, sino que también es necesario para poder negociar, utilizando posibles vicios o defectos como contrapartida, para obtener las mejores condiciones para el comprador.

valoracion de vivienda

DUE DILIGENCE TÉCNICA: SERVICIOS OFRECIDOS

 

Para acabar te dejo un listado de los servicios ofrecidos en la due diligence técnica en la compraventa de un inmueble : un estudio detallado de los aspectos urbanísticos, arquitectónicos, constructivos y de valor, necesarios para cerrar de forma segura, tanto para el comprador como para el vendedor, la negociación.

  • Estudio de aspectos Urbanísticos:  Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble / Estudio de los usos (residencial , industrial, terciario…)  / Análisis urbanístico de las licencias / Recomendaciones y conclusiones.
  • Estudio de aspectos Arquitectónicos y constructivos:  Análisis del edificio / Documentación fotográfica / Análisis de superficies reales y superficies catastrales / Desglose de superficies por uso /Análisis de la construcción, su estado de conservación, identificación y propuesta de solución para vicios y mejoras.  Fachadas, estructura, núcleos de comunicación, cubierta / Análisis de las instalaciones de climatización, eléctrica, fontanería y saneamiento, anti-incendio / Análisis de la accesibilidad / Estimación económica para las mejoras necesarias / Recomendaciones y conclusiones.
  • Análisis del valor: Disponibilidad de activos de similares en venta en la zona / Análisis del mercado de alquiler / Estimación de precio de compra y de la rentabilidad de la operación / Recomendaciones y conclusiones.

Contacto

No estoy interesado en recopilar datos de mis clientes para enviar correos masivos, ni es necesario registrarse para poder acceder a la información que poco a poco voy colgando en mi «Biblioteca de Ideas».

Estoy interesado en los clientes que quieren compartir conmigo su proyecto sea una pequeña vivienda, una promoción inmobiliaria, un solar, un local para su actividad.

Si quieres adquirir un inmueble me encantará ayudarte a realizar tu sueño.

Giovanni Giacomini

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