Reflexiones sobre los aspectos a tener en cuenta al invertir en locales comerciales.
Invertir en locales comerciales para alquilar
¿Existe el local perfecto?
Vamos a ser sinceros desde el primer momento. Estamos hablando de negocios. Las corazonadas o las emociones dejémoslas para otros momentos de nuestra vida. Así que no, no existe el local perfecto. Existe el local que valorando todas sus características (ubicación, tamaño, metros lineales de fachadas, planta, terraza, precio y condiciones de compraventa) más se acerque a nuestras expectativas.
¿Dónde quieres hacer negocio?
Más de 70.000 personas pasan a diario por la Gran Vía de Madrid, la mitad (que sigue siendo un número impresionante) por la madrileña Plaza de Castilla y por el Paseo de Gracia de Barcelona. Esa diferencia es debida a la ampliación de la acera que casi ha duplicado el pasaje peatonal. Así que, vayas donde vayas, deberías consultar la actividad diaria de la zona y, sobre todo, si hay o no proyectos futuros para su peatonalización, tendencia hacia la que van todos los centros urbanos.
Está claro que aquí es fundamental saber cuál es tu inversión y tu idea de negocio futuro. Si compras para realizar una tienda muy especializada (la tendencia del futuro para poder contrarrestar la sangría causada por la venta a través de internet) puedes situarte en una calle secundaria. Si compras para estar abierto a cualquier tipo de actividad, porque decides alquilarlo, la cosa se hace más complicada: hay quien elige solo calles prime, quien quiere solo salida de humos para la hostelería, quien quiere solo locales de esquina, en fin, aquí sí que la diferencia la hará el presupuesto para invertir. Está claro que, a igualdad de metros cuadrados, un local el doble de caro que otro te garantiza más rentabilidad.
Analiza tu capacidad financiera
Invertir en un local comercial o alquilarlo para explotarlo en una actividad no es tarea fácil, por eso es importante acudir a un profesional. Puedes ver alguna oferta y realizar unos números, pero si la cosa va en serio, debes tener clara una cosa: tienes que estar preparado para cuando encuentres tu ocasión. Eso significa tener idea de las imposiciones y las ventajas fiscales, saber bajo qué figura jurídica vas a actuar y, sobre todo, cada paso de tu inversión. Los chollos no existen, existen oportunidades que un Personal Shopper Inmobiliario, como profesional del sector y agente en exclusiva del comprador, puede encontrar para ti, y eso pasa gracias a una gran labor del profesional antes de conocerte y durante el proceso de búsqueda: contactos, redes de oficinas inmobiliarias, de administradores de finca, así que es posible que, si no estas preparado para actuar, tengas que esperar mucho más tiempo antes de conseguir otra oportunidad.
Si eres extranjero habla con tu Personal Shopper Inmobiliario, te indicará cuáles son las normas para poder realizar una actividad económica en España y, sobre todo, las que te permitirán residir en el país, es más, las inversiones son un buen método para obtener la residencia, así que, aunque tu caso pueda resultar complejo tenemos un equipo de especialistas para eso.
Defectos ocultos más frecuentes
Los defectos ocultos son imprevisibles, por eso se llaman ocultos, y nadie puede saber el verdadero estado de un pilar recubierto, de un acabado en madera o de las fundaciones de tu inmueble. Existen, obviamente, diferentes circunstancias. Un técnico podrá ir viendo el local en su totalidad y decirte si tiene síntomas de tener algún tipo de defecto constructivo.
De todas formas hay algunas circunstancias que se pueden enumerar, aunque no entren propiamente en el concepto de defectos ocultos como:
- Verificar toda la legalidad del local desde el punto de vista urbanístico, sobre todo en el caso en que haya altillos o plantas sótanos. No será posible obtener una licencia de actividad sin tener todas las superficies legalizadas.
- Verificar si hay el paso de instalaciones de otras viviendas o locales por el interior, no me refiero a las verticales pegadas a los elementos constructivos como bajantes o columnas de instalación, me refiero a posibles pasos horizontales de tuberías de ventilación o de desagües por el techo. Si realizamos una cocina en ese espacio deberemos garantizar su resistencia al fuego, por ejemplo, y la obra se encarecerá. Es más, esos elementos generan servidumbres y como tales afectan (en este caso) negativamente al valor del local.
- Asegurarse de que sea verdaderamente posible realizar una salida de humos en caso de necesitarla y el precio de su implantación (sobre todo en edificios altos).
- Analizar, muy bien, la altura libre del local y comprobar que sea suficiente para realizar la actividad que se quiere desarrollar.
Negociando el precio
Eso deberías dejarlo a tu Personal Shopper Inmobiliario. Debéis acordar algunos parámetros iniciales como precio el máximo y el tiempo de carencia si se trata de alquiler. Tu Personal Shopper podrá saber hasta dónde ajustar las condiciones valorando el precio de mercado y dando una garantía a la parte vendedora de que tienes todas las intenciones de llegar a un acuerdo razonablemente bueno para los dos.
Papeleo y documentación
Es fundamental poder contar con una descripción gráfica y literaria del local. Eso ayudará a saber exactamente su situación urbanística, así que tu Personal Shopper Inmobiliario conseguirá la Nota Simple del registro de la Propiedad, la documentación catastral y todo
proyecto realizado para obtener la licencia de actividad.
Consejos para invertir en locales comerciales
- No te fíes de las intuiciones, fíate de los consejos de tu Personal Shopper Inmobiliario, él conoce el mercado y podrá ayudarte a decidir con datos.
- En algunas calles hay mucha diferencia de precio entre los números pares e impares, normalmente debido a la presencia de una gran superficie de negocio o algún elemento que reduzca el tránsito, pregúntate el porqué.
- Piensa con visión de futuro, tu Personal Shopper Inmobiliario podrá indicarte las operaciones de la zona, los datos socioeconómicos, las principales arterias de comunicación y de transporte público, las actividades más demandadas del momento…
- Los honorarios de tu Personal Shopper Inmobiliario no son un gasto, son una garantía de una buena compra y si operas a través de una empresa, podrás declararlo en tus cuentas de actividad.