COMPRAR VIVIENDA EN MADRID

• ¿Qué tipología de inmueble estás buscando?

• ¿Ese inmueble existe en la zona deseada al precio deseado?

• ¿Nueva construcción, segunda mano?

• ¿No sabes qué otras fuentes consultar para saber si hay más viviendas en esa zona?

Para ayudarte en este punto, he confeccionado una Checklist con las preguntas que deberías hacerte antes de empezar con la búsqueda del hogar ideal para ti.

Si tienes dudas sobre la mejor opción para ti y tu familia, trabajaremos juntos para definir de manera clara los objetivos que persigues en la búsqueda de tu nuevo hogar, en base una serie de factores de distinta naturaleza: económica, costumbres, familia, etc.

¿Sabías que casi el 60% de los propietarios madrileños no están a gusto con su hogar?

Buscar una vivienda en Madrid es relativamente fácil. Lo difícil es encontrar un hogar. 

NO puedes decidir solo con el corazón, es muchísimo dinero el que está en juego. 

La búsqueda de un inmueble se trata de un proceso de investigación fascinante porque las ofertas del mercado cambian constantemente. 

Uno de principales obstáculos con los que tiene que lidiar un particular que quiere encontrar casa o piso en Madrid es el desconocimiento del sector inmobiliario.

Si estás buscando una vivienda en Madrid a través de portales de pisos por internet, te quedarás en la superficie de la totalidad de las ofertas del mercado inmobiliario.

Es necesario saber realizar una búsqueda de campo, calle por calle, conocer bien las zonas y barrios. 

Pero aun así, no podrás conocer los inmuebles off-market, es decir: las viviendas que no están disponibles en los canales de venta tradicionales. 

El otro gran problema de buscar una vivienda en Madrid es la disponibilidad de tiempo.

Una visita a un inmueble en Madrid lleva de media unos 75 minutos considerando los desplazamientos

Y lo peor es que de todas las viviendas que pueden coincidir con tus parámetros de búsqueda, menos del 10% merecen ser visitadas. Las demás no se corresponden con tus necesidades o, lamentablemente, los anuncios no se corresponden a la realidad: la cocina no será tan grande como parece o bien no habrá manera de distribuir la vivienda a tu gusto.

Puede ser entretenido pasar unas tardes navegando en un buscador de pisos por internet, pero para el siguiente paso, las visitas, hay que saber seleccionarlas de manera profesional para ahorrar tiempo, dinero y preocupaciones.

¿En qué consiste mi servicio de búsqueda de piso en Madrid profesional?

1. Analizo el 100% de la oferta del mercado inmobiliario, a través de las redes clásicas (Internet, red de agencias inmobiliarias, rastreo de información en la zona) y con mi propia red de contactos de operadores del sector: arquitectos, abogados, asesores fiscales, notarios y administradores de fincas, que me proporcionan inmuebles off- market, es decir: que no han salido aún en los canales de venta.

2.  Después de cada visita recibirás un informe con todos los datos necesarios: ubicación, distancias desde las vías de comunicación y medios de transportes, precio, precio que se puede conseguir, antigüedad, fotos hechas por mí comparadas con las de la parte vendedora, pros y contras. También presentaré un informe de los inmuebles descartables, te explicaré del por qué no me han convencido para ir concretando los detalles y coincidir con tus parámetros.

Tienes que exigirte comprar la mejor vivienda en el mercado.

Mi trabajo consiste en facilitarte este complejo proceso: Buscar vivienda ya no será una preocupación para ti, podrás seguir con tu vida, tu trabajo, disfrutar de tu tiempo libre, de tu familia y amigos, y compartir tu deseo de tener pronto un nuevo hogar sabiendo que un profesional está trabajando por realizarlo.

Proporciono a mis clientes un informe objetivo completo sobre el inmueble de compraventa antes de realizar una oferta económica al vendedor. En él encontrarás:

1. Análisis del precio: con los Big Data de los precios de la zona y mi experiencia como arquitecto, realizo una valoración de mercado del inmueble para poder hacer una oferta acorde con tus intereses.

2. Aspectos administrativos: Es fundamental estudiar a fondo si existen impedimentos administrativos o gastos imprevistos.

Para ello, recopilo toda la información sobre el inmueble elegido para estudiarla con el Departamento Legal:

• Situación hipotecaria y posibles cargas

• Informe sobre la última reunión de la comunidad de propietarios, 

• Obras previstas por la comunidad, derramas, etc. 

3. Aspectos técnicos: Realizo un informe técnico de la situación urbanística y constructiva del inmueble (Due Diligence inmobiliaria):

• Planta, superficies construidas y útiles, posición exterior o interior, estado de mantenimiento

• Defectos estructurales

4. Posible reforma y precio orientativo: Gracias a mi experiencia como arquitecto puedo proporcionarte un precio orientativo para que lo tengas en cuenta en el presupuesto de compra sin tener que perder tiempo con posteriores visitas. Puedes profundizar sobre los proyectos de reforma en este enlace.

Comprarás un inmueble que además de satisfacer tus necesidades, será una buena inversión inmobiliaria

Y lo más importante: podrás mantener viva la ilusión de crear tu nuevo hogar porque no tendrás que afrontar sin ayuda las dinámicas de un mercado que, actualmente, se centra solo y exclusivamente en la parte vendedora.

En el siguiente enlace encontrarás una detallada explicación sobre el método de valoración inmobiliaria que aplico.

Si ya estás buscando una vivienda en Madrid, te habrás dado cuenta de que el mercado inmobiliario está centrado solo y exclusivamente en el vendedor, o, mejor dicho, en el inmueble. 

¿Y el comprador? Parece no existir.  Las agencias inmobiliarias captan un piso y cobran, justamente, un porcentaje por haber realizado su trabajo, venden al mejor precio posible para el vendedor. 

Comprar una casa por tu cuenta, sin contar con la ayuda de un asesor inmobiliario, es como presentarse a un juicio para un divorcio sin nuestro abogado, creyendo que el abogado de la otra parte se ocupará también de nuestros intereses.

Negociación del precio

El hecho de contar con un personal shopper inmobiliario que representa tus intereses te dará una gran ventaja en la negociación del precio, porque podré acceder a la verdadera razón de venta del inmueble que, en la mayoría de los casos, es clave para la aceptación de una oferta conveniente.

En ambos lados habrá dos profesionales que defenderán su posición y podremos negociar todos los detalles para llegar a realizar un buen negocio satisfactorio para ambas partes.

Negociación del tiempo

Casi siempre se habla solo de precio a pagar y se olvida un factor muy importante, el tiempo. Si has buscado con antelación la mejor hipoteca podremos negociar una operación relativamente rápida (que equivale casi siempre a un mejor precio) pero si no es así y necesitas más tiempo para poder analizar un abanico de ofertas por parte de los bancos es imprescindible negociar un periodo de tiempo, firmando un documento de reserva antes de las Arras que te comprometen a perder la cantidad entregada si no consigues la financiación. 

Negociación de otros temas económicos y administrativos

En esta etapa deben definirse otros aspectos que parecen secundarios, pero no lo son:

• Quién paga las derramas (existen derramas para obras ya realizadas y para obras a realizar), 

• Si se entrega el inmueble vacío no solo evidentemente de personas si no de cosas (hay que definir cuáles son),

• Que no se den de baja los suministros (luz, agua y gas) porque volver a contratarlos puede significar perder días preciosos,

• Coordinar una última visita, que hago para todos mis clientes, horas antes de la firma en notaría y no encontrarse sorpresas una vez firmado el contrato de compraventa.     

Comprobaré si existen impedimentos administrativos o gastos imprevistos. Para ello, recopilo toda la información sobre el inmueble elegido para estudiarla con mi Departamento Legal:

• La nota catastral, es decir la superficie construida y de partes comunes (si es un piso) o de parcela (si es un chalet).

• La nota simple, una especie de DNI del piso, para averiguar quién son los dueños efectivos del inmueble, la superficie y la diferencia entre esta y la que está en catastro,

• El acta de la comunidad de propietarios para saber si hay impagos por parte de algún vecino del recibo de la comunidad y si ya están reclamados o en fase judicial… Si hay derramas ejecutadas o por ejecutar que incidan en el precio de negociación etc.,

• Revisar posibles contratos de alquiler (en inversión inmobiliaria en Madrid es un hecho muy común el comprar pisos con inquilinos). 

• Revisar todos los contratos de reserva y de arras que proponen la inmobiliaria o redactarlos en casos de particulares que venden sin intermediarios. 

Si quieres conocer más a fondo en qué consisten los trámites administrativos, haz clic aquí

Como personal shopper inmobiliario te ayudo a completar los trámites antes, durante y después de la compra del inmueble.

 Esta primera fase es muy importante y la pongo en marcha nada más empezar el servicio. 

Si necesitas ayuda para encontrar la mejor financiación, te facilitaré el contacto directo con asesores de los diferentes bancos o con bróker hipotecarios. De esta manera tendrás un trato personalizado para poder resolver cualquier duda.

Mientras tanto, velaré para que este proceso se agilice y podamos tener un abanico de ofertas hipotecarias en el menor tiempo posible.

A veces mis clientes piensan que pueden acceder a una cierta cantidad, pero no es así. El banco les concede menos dinero y este dato es importante que lo conozcas cuanto antes.

Esto puede ocurrir por diversas razones:

• Tienes buen trabajo, pero un contrato que no garantiza una continuidad

• El banco tiene fijado un límite del suelo que se puede destinar a la hipoteca, generalmente un 35%, pero depende si el prestatario (persona que recibe el préstamo) es soltero, si es una pareja, si tienen hijos.

• A veces depende de la antigüedad del contrato de trabajo (el banco pide la vida laboral y fija en 5 años el mínimo para estar más seguro)…

• Otras veces se puede acceder a un préstamo más elevado porque puedes pagar 50.000€ más, por ejemplo.

 Una vez que tengas sobre la mesa las ofertas de los bancos, analizaremos diversos puntos, entre ellos:

• La cuota mensual

• El tipo de hipoteca: fija, variable o mixta.

• Si te generará un gasto extra en caso de aportaciones para amortizar o para extinguir la hipoteca, 

• Si sale a cuenta  contratar el seguro del hogar o de vida que te proponen para obtener determinados descuentos en las tasas de interés mensuales (te digo de antemano que NUNCA es rentable). 

Para ello, realizo una simulación con unas corredurías de seguros de confianza para ver si de verdad es un ahorro para ti o es mejor no elegir la bonificación y contratar los seguros por cuenta propia.

La firma de la compraventa en notaría es la parte final de todo el proceso de compra que se materializa con la entrega de las llaves al comprador por parte de la parte vendedora.

• Concierne al comprador elegir el notario. Me encargo de buscar los presupuestos de diversos despachos profesionales para que puedas elegir el que más te convenza.

• Me aseguro de preparar y enviar toda la información requerida por parte del notario. Esto no es algo sin importancia:  Por ejemplo en caso de parejas que no se han casado en España o de sociedades, pregunto las dudas que pueden tener al Oficial de Notaria (la persona encargada de realizar la minuta notarial) para poder resolverlas y que el día de la firma vaya todo sobre ruedas. 

• Estoy en contacto permanente con los Oficiales de Notaría,  los cuales suelen ir bastante hasta los topes de trabajo y comunicarse con ellos suele ser una ardua tarea que requiere llamar varias veces, enviar varios correos electrónicos, etc. y que, por lo tanto, te quita tiempo libre que podrías dedicar a otras cosas.

• Me hago enviar un borrador del acto de compraventa el día anterior, así la podrás leer con tranquilidad en tu casa y preguntarme todas tus dudas. También viene revisada por mí mismo y el departamento legal.

De esta manera, la firma se convierte en lo que tiene que ser: un momento bonito.

Se trata de una compra importante y si se resuelve todo con antelación (problemas de errata en los datos de las personas que actúan o del inmueble, determinación del valor fiscal del inmueble para el pago de los impuestos, entrega de documentos según el estado civil de las partes) te provocará una gran satisfacción. 

Negociaré por ti y te ayudaré a comprender, paso a paso, todos los documentos deberás firmar. Estaré a tu lado hasta que finalice la compra de tu casa.