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VALORACIÓN INMOBILIARIA EN MADRID

La valoración inmobiliaria hecha por un asesor inmobiliario profesional te da la seguridad de conocer con precisión el valor de tu futura vivienda o de tu inversión inmobiliaria.

QUÉ ES LA VALORACIÓN DE UN INMUEBLE

La valoración inmobiliaria trata de encontrar el precio objetivo de un determinado inmueble, formado por un solar (valor urbanístico), edificación (valor de construcción) y ubicación (una posición periférica tendrá, en líneas generales, menos valor que una céntrica).

Para ello, es necesario tener conocimientos específicos sobre los parámetros urbanísticos, constructivos y estar al tanto de la evolución socioeconómica del tejido urbano.

Cómo saber el valor real de una vivienda

Existen muchos tipos de valoraciones inmobiliarias: 

Valoración hipotecaria o tasación de una vivienda, que realizan las sociedades de tasación para poder conceder un préstamo a la parte compradora, 

Valoración catastral de un inmueble

Valoración urbanística,

Valoración para calcular el valor del seguro 

Valor de mercado o valor real de un inmueble, es quizás el más importante antes de decidirse por la compra de una vivienda porque tiene en cuenta la fluctuación de la demanda y oferta y establece el verdadero precio aconsejado de compra de un inmueble.

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¿Quién puede realizar una valoración de inmuebles completa?

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El arquitecto es la figura profesional al que la ley otorga los conocimientos adecuados para realizar valoraciones inmobiliarias utilizando métodos estadísticos aplicados a unos testigos (viviendas en venta) elegidos por sus características similares al inmueble objeto de la valoración (mismo barrio, mismo número de habitaciones, a reformar o ya reformado…). 

En mi caso, además de ser asesor inmobiliario especializado en compra de viviendas en Madrid, mi experiencia como arquitecto me permite poder ofrecer un servicio integral para que el proceso de compra de un inmueble sea una experiencia personalizada y con un contacto directo en todas las fases de la compra.

Para que la valoración de vivienda (en particular la valoración de mercado) sea eficaz, hay que poder prever su valor en el futuro, basado en la evolución de precios en el presente y pasado.

Se trata de verificar que el precio de compraventa puede satisfacer tanto el vendedor como al comprador y, además, garantizar a este último la compra de un inmueble que se valorizará en futuro, apartándonos del ruido que producen las operaciones del mercado meramente especulativas.

En qué consiste un informe de valoración inmobiliaria

Un informe completo sobre el inmueble de compraventa es la base objetiva que proporciono a todos mis clientes antes de realizar una oferta económica justa, independientemente del precio establecido por la parte vendedora.  

La selección de una vivienda se puede hacer con el corazón, pero la elección se tiene que hacer contrastando datos objetivos innegables.

Como personal shopper inmobiliario y, sobre todo, como arquitecto, desarrollo diferentes tipos de análisis del cada inmueble:

1. Análisis del valor de mercado presente y futuro

Un informe completo sobre el valor de mercado del inmueble ayuda a establecer el precio real de la oferta que se tiene que realizar para que haya acuerdo entre las dos partes, y además, a comprender si el inmueble elegido será o no una buena inversión. 

Una vez más me gusta recordar que se trata de la compra más importante de nuestra vida y una buena valoración inmobiliaria tiene que ayudarnos a comprender cómo será la evolución del precio de nuestro inmueble en caso de querer venderlo.

2. Análisis técnico y arquitectónico

A diferencia de otros profesionales del sector, mi profesión de arquitecto combinada con la de personal shopper inmobiliario me permiten poder ofrecerte un informe realmente completo.

Analizo el inmueble desde el punto de vista arquitectónico, empezando por el edificio:

La fachada, 

Las zonas comunes,

La escalera, 

Compruebo si ha pasado la inspección técnica y cuándo deberá pasarla la próxima vez, que a partir del 2013 es obligatorio para los edificios de más de 50 años y que además de los aspectos que se analizan en la ITE exige un certificado de accesibilidad y de eficiencia energética (y consecuentemente más derramas que hay que tener en consideración).

Si tiene humedades o problemas tanto estructurales como en las instalaciones.

Tanto el edificio como el inmueble concreto, pueden haber sufrido demasiado el paso de los años; otros han sido edificados sin licencias en su totalidad o parcialmente. Como arquitecto, me encargo de verificar estos hechos.

Si se trata de un chalet verifico si toda la construcción está legalizada con un proyecto presentado en el ayuntamiento, ya que, muy a menudo, los dueños realizan obras de ampliación sin los permisos y esto puede crear problemas con:

– El Catastro a través del IBI (impuesto de bienes inmuebles anual) porque Hacienda puede enviar una multa por no haber declarado toda la superficie construida),

– El Ayuntamiento: si el día de mañana presentamos un proyecto de aplicación o de reforma y descubrimos que parte de nuestra casa no existe para la administración,

– Con los vecinos, porque las construcciones estén pegadas a los linderos en contra a lo prescrito por las normas urbanísticas y les cree sombras, por ejemplo.

Observo el exterior detenidamente y realizo fotos de todas las perspectivas posibles, para, posteriormente, analizarlas en mi ordenador por si se me ha escapado algo. 

Subo en ascensor y bajo andando por las escaleras,

Me muevo despacio por toda la casa, intento averiguar posibles daños estructurales, con especial atención en las construcciones de madera, típicas del centro de Madrid. 

• Gracias a mi dilatada experiencia como arquitecto especializado en proyectos de reformas, puedo individuar en una primera visita si el inmueble podrá ser reformado según las exigencias del comprador: puedo  decirle a mi cliente que, por mucho que la parte vendedora insista en decir que se podrá realizar el ascensor, a esa hipotética cuarta planta llegará solo andado.  Antes de comprar una vivienda, realizo un presupuesto indicativo de la obra a realizar.

Valorar un inmueble implica comprender si presenta ilegalidades, fundamental para determinar su tasación y si podrá ser reformado para cumplir los objetivos del comprador

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3.  Informe de la situación administrativa del inmueble

 Para poder hacer una valoración de la vivienda rigurosa y completa resulta crucial conocer a fondo los aspectos administrativos de la misma.

Para ello, es necesario recopilar toda la información sobre el inmueble elegido para estudiarla con el Departamento Legal:

Situación hipotecaria, y posibles cargas del inmueble 

Informe sobre la última reunión de la comunidad de propietarios, 

Obras previstas por la comunidad, derramas, etc. 

Nota catastral

Nota simple

Revisión de posibles contratos de alquiler

Revisión de control de reserva y de arras o redacción de los mismos.

Generalmente, los aspectos administrativos requieren analizar más información. 

Te explico un caso por el que recientemente me han contactado como asesor inmobiliario. El cliente en cuestión ha comprado una vivienda con unas hipotecas que estaban extinguidas, pero no canceladas en la nota simple. Casos como este no impiden la compra, pero alargan el proceso, ya que es aconsejable cancelarlas para poder acceder a una hipoteca.

Además, el coste de este procedimiento puede suponer hasta mil euros, teniendo en cuenta que, a veces, es necesario la intervención de un notario a tiempo para que el vendedor se haga cargo.

Si todavía no conoces todos los trámites administrativos necesarios para comprar un inmueble en Madrid, te invito a dar un vistazo a mi artículo sobre los trámites y requisitos para comprar una vivienda o invertir en pisos para alquiler.

4. Due Diligence Inmobiliaria

Toda compra inmobiliaria debería realizarse con una due diligence técnica para garantizar la seguridad y la tranquilidad de la experiencia de compra.

Además de ser un proceso de investigación requerido por la parte compradora, hay que poder contar con la máxima colaboración por la parte vendedora que tiene dos posibilidades para tramitar la información requerida.

a) Crear una base de datos a disposición de todos los actores que intervienen en la due diligence: abogados, asesores fiscales, arquitectos.

b) Contestar a una check list de preguntas y requerimiento de documentación que los técnicos contratados por la parte compradora consideren oportunos.

Se trata de un estudio detallado de los aspectos urbanísticos, arquitectónicos, constructivos y de valor, necesarios para cerrar la negociación de forma segura, tanto para el comprador como para el vendedor.

Estudio de aspectos Urbanísticos:  

Ficha urbanística y plano de ordenación del inmueble

Estudio de los usos (residencial , industrial, terciario, etc.)

Análisis urbanístico de las licencias

Recomendaciones y conclusiones.

 

Estudio de aspectos arquitectónicos y constructivos:  

Análisis del edificio

Documentación fotográfica

Análisis de superficies reales y superficies catastrales

Desglose de superficies por uso

Análisis de la construcción, su estado de conservación, identificación y propuesta de solución para vicios y mejoras.  

Fachadas, estructura, núcleos de comunicación, cubierta 

Análisis de las instalaciones de climatización, eléctrica, fontanería y saneamiento, anti-incendio 

Análisis de la accesibilidad

Estimación económica para las mejoras necesarias 

Recomendaciones y conclusiones.

 

Análisis del valor: 

Disponibilidad de activos de similares en venta en la zona

Análisis del mercado de alquiler

Estimación de precio de compra y de la rentabilidad de la operación

Ubicación (distancia del metro o de tu lugar de trabajo o de la guardería de tu hijo, por ejemplo).

Planta, superficies construidas y útiles, posición exterior o interior, estado de mantenimiento

Defectos estructurales

Recomendaciones y conclusiones.

 

Para valorar un inmueble de manera completa debes tener, como mínimo, esta información:

Con “pros y sus compras” me refiero a que no es suficiente localizar los problemas de una vivienda, hay que saber evaluarlos y contrastarlos teniendo en cuenta las exigencias de cada comprador. 

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Existen circunstancias que pueden ser una barrera para la compra, otras que se pueden resolver con tiempo o dinero, quizás habrá que convencer a la parte vendedora para que las asuma.

A veces una vivienda sin ascensor puede ser una buena opción para un comprador aún joven que quiere aprovecharse de su menor precio o para un inversor que seguramente encontrará un inquilino en alquiler. En otros casos, los problemas de la vivienda pueden ser una buena arma para poder convencer al vendedor a negociar el precio.

las ventajas DE...

HACER UNA VALORACIÓN INMOBILIARIA ANTES DE
COMPRAR UNA VIVIENDA EN MADRID CON UN
PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

1.

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No perderás tu precioso tiempo en buscar, visitar y analizar las casas con opción a compra en la zona que deseas, sin ni siquiera saber si lo que encuentres es conveniente.

Tendrás la tranquilidad de que estás comprando una vivienda al precio justo y con las mejores condiciones financieras.

Conocerás de manera objetiva y con seguridad todos los pros y contras del inmueble, todos los detalles técnicos, tanto a nivel arquitectónico, estructural, gastos “ocultos” de la comunidad de vecinos, etc. 

Dispondrás de antemano del precio orientativo para el proyecto de reforma en caso de que sea necesario. (Soy arquitecto especializado en reformas arquitectónicas, aquí puedes leer más sobre mí).

Contarás con el apoyo de un profesional  inmobiliario en las diferentes etapas de la compra más importante de tu vida y velaré por tus intereses en todos los conflictos que puedan surgir.mi 

Como personal shopper inmobiliario y como arquitecto, puedo guiarte en la valoración de todos los aspectos técnicos y administrativos del inmueble, garantizándote una compra segura y transparente.

Cuéntame tu proyecto o pregúntame cualquier duda sobre el servicio, me encantará ayudarte a realizar tu sueño.

Si prefieres escribirme directamente, este es mi correo

Email: info@giovanigiacomini.com

Las preguntas más frecuentes

ASESOR INMOBILIARIO Y ARQUITECTO EN MADRID

Establecer un valor de referencia para una propiedad puede hacerse realizando una tasación inmobiliaria exhaustiva, evaluando viviendas similares que se hayan vendido recientemente y teniendo en cuenta los ajustes por ubicación y servicios. El personal shopper inmobiliario es un profesional en asesoramiento de la compra de viviendas y por lo tanto, puede proporcionar información sobre cómo evaluar el valor de una casa desde una perspectiva objetiva. 

Establecer un valor de referencia al principio del proceso garantiza que los compradores tengan claro un precio de oferta adecuado para llegar a un acuerdo justo entre ambas partes.

El valor catastral de un inmueble es el valor que se le asigna a efectos fiscales o de otras obligaciones legales. Es una parte esencial de la valoración inmobiliaria, ya que permite a compradores y vendedores evaluar con precisión el valor de un inmueble.

Para obtener el valor catastral de un inmueble, primero hay que ponerse en contacto con la oficina local de valoración fiscal y facilitarle los datos necesarios de la vivienda que se está pensando comprar. A continuación, la oficina facilitará un informe de valoración que indicará la tasación basada en sus registros. Si quieres ver todos los trámites necesarios para comprar una vivienda, aquí te explico paso a paso los trámites administrativos para comprar un inmueble (enlace a trámites)

La valoración inmobiliaria desempeña un papel integral en el mercado inmobiliario, y comprender el valor de mercado es clave para los compradores de viviendas. El valor de mercado suele calcularse comparando las propiedades cotizadas de la zona para evaluar los precios de venta, analizando las tendencias de precios de venta comparables y teniendo en cuenta los atributos físicos de la propia vivienda. Otros factores, como el tipo de interés actual, las condiciones económicas y las leyes de zonificación, también pueden influir en el cálculo del valor de mercado. El asesor inmobiliario utiliza su formación especializada y su visión experta para llegar a una estimación precisa del valor de mercado que los compradores pueden utilizar como referencia a la hora de planificar económicamente su próxima compra.



Comprar una casa de segunda mano puede ser una experiencia desalentadora, aunque gratificante. En primer lugar, uno debe determinar si su entidad financiera le permitirá financiar una casa de segunda mano o si puede optar a un préstamo de compra de vivienda. Una vez determinado esto, el comprador debe obtener una tasación de la vivienda de un tasador certificado y presentar una solicitud aprobada por su entidad financiera. Una vez concedida la aprobación, el comprador fijará una fecha de cierre y pagará en el momento del cierre. Todos los documentos relacionados con la compra deben estar firmados, notariados y enviados a la entidad financiera antes de la fecha de cierre. Para que puedas profundizar más sobre ello, te dejo un artículo donde te explico todos los trámites y requisitos para comprar una casa.

 

El primer paso es investigar y comprender el tipo de casa que buscas y su ubicación. Por ejemplo, puede que quieras una casa unifamiliar espaciosa en un barrio tranquilo, o un apartamento más pequeño en una zona urbana con todos los servicios cerca. Una vez que sepas lo que buscas, puedes contactar con un agente del comprador inmobiliario especializado en inmuebles en Madrid para que pueda hacer una selección de viviendas, visitarlas, hacer una valoración inmobiliaria y presentarte los resultados, los pros y los contras. Y todo ello desde la comodidad de tu casa y la tranquilidad de saber que la búsqueda de tu hogar será una experiencia agradable, segura y con garantías profesionales.

El servicio de Personal Shopper Inmobiliario me gusta compararlo al trabajo de un sastre o de un artesano, es un trabajo hecho a medida de tus exigencias.

 No es lo mismo invertir unos meses buscando un piso que si el piso lo has encontrado tú y quieres realizar la compra con toda seguridad. Te invito a contactarme, sin compromiso por las dos partes, para hablarme de tu proyecto y me encantará poder ayudarte ofreciéndote mi mejor tarifa. 

Antes de empezar a trabajar tendrás mis honorarios bien definidos en un contrato, ya que no trabajo con porcentaje del valor del piso, sino una cantidad fija para poder negociar el mejor precio a la baja para mi cliente, el comprador.

Comprar una propiedad puede ser una tarea desalentadora, ya que hay muchas cosas que considerar y preparar para asegurarte de que todo está en orden y de que la propiedad no presenta problemas administrativos o estructurales. Contratar a un asesor inmobiliario puede aliviar el dolor de cabeza que supone navegar por la complejidad de la compra de un inmueble: desde conocer los entresijos de la legislación inmobiliaria, a identificar áreas de oportunidad y negociar el mejor precio de compra en tu nombre. Esto no solo te ahorra tiempo, también dinero. Y ganas tranquilidad, porque sabrás que la operación estará siempre bajo control y sin flecos. Si te interesa contar con una ayuda profesional para comprar una vivienda, te dejo el enlace a mis servicios, donde te explico con pelos y señales en qué consiste (enlace a #servicios)

Giovanni Giacomini
Property Buyers by Somrie Madrid

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