logo de personal shopper inmobiliario en madrid Giovani Giacomini. Logo arquitecto Giovani Giacomini

Invertir en vivienda para alquilar

¿Estás pensando en invertir en un inmueble para posteriormente alquilarlo? Te explico todo lo que necesitas saber para que este importante paso en tu vida, sea, además de rentable, placentero. Soy Giovanni Giacomini, Personal Shopper Inmobiliario en Madrid y arquitecto.

TEN EN CUENTA QUE...

La inversión en vivienda para alquilar requiere llevar a cabo un estudio del mercado inmobiliario a fondo, tanto en la demanda de pisos para alquilar, tipo de alquiler, como en la oferta en venta, para poder calcular la rentabilidad, es decir: hacer que la inversión sea rentable para alquilar y, por lo tanto, recuperar la inversión.

 
Por otra parte, antes de realizar este paso es bueno conocer otros aspectos: los tipos de contrato de arrendamiento o las ventajas fiscales para el arrendador. Por eso aquí tienes un recordatorio que sirve de guía, aunque recuerda que no hay nadie mejor que un asesor fiscal para realizar la declaración anual de la renta. En primer lugar, tienes que saber que las ventajas fiscales a la hora de invertir en vivienda para alquilar se convierten en gastos deducibles para el arrendador
Deducir significa restar una cantidad de dinero, correspondiente a un gasto justificado por una factura, para obtener el importe total de los ingresos que computará en el cálculo de los impuestos.
invertir en viviendas para alquilar

Ventajas fiscales de invertir en viviendas para alquilar

Antes de nada, si has decidido comprar una vivienda para alquilarla, tienes que saber que tus ingresos del alquiler se consideran una renta inmobiliaria y, por eso, su declaración en la campaña de la renta anual, es de obligado cumplimiento.

Además, considera que las deducciones fiscales que vienen en el ejemplo a continuación van dirigidas al inversor inmobiliario no profesional, si quisieras crear una empresa, como por ejemplo una sociedad limitada, para esta finalidad, el régimen fiscal sería diferente.

Así que la primera buena noticia es que, al realizar tu inversión inmobiliaria como persona física, no tendrás que añadir el I.V.A. al alquiler ni realizar las correspondientes declaraciones trimestrales.

En definitiva, lo que tendrás que hacer es pagar un porcentaje de I.R.P.F todos los años en tu declaración de la renta de los ingresos obtenidos por el alquiler en el ejercicio anterior al neto de las deducciones fiscales.

 
 
 

otra ventaja de alquilar

En caso de alquilar tu inversión inmobiliaria a un arrendatario que la utilice como residencia habitual, tendrás una reducción de carácter general del 60%, así que solo pagarás sobre el 40% de tus ingresos por el alquiler.

 
 
 

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler: un ejemplo

¿Es rentable comprar una segunda vivienda para alquilar? Antes de invertir en viviendas para alquilar lo mejor es analizar un ejemplo de deducciones fiscales, aunque, cuenta que esta es una generalización, así que te aconsejo guardar todas las facturas de tus gastos y remitirlas a tu asesor fiscal a la hora de realizar la declaración de la renta. A continuación te voy a explicar un ejemplo de cómo calcular la rentabilidad del alquiler de un piso o casa, en este caso en la Comunidad de Madrid. Como consultor inmobiliario del comprador aconsejo realizar este cálculo a partir del segundo ejercicio fiscal, evitando centrarse solo en el primer año, porque podríamos tener un resultado falseado por un mayor importe de deducciones, al tener que acondicionar la vivienda para los inquilinos.

Por ejemplo, supongamos que el precio de alquiler de nuestro piso es de 1.000€ correspondientes a 12.000€ de renta anual bruta.

 

Para calcular la base del I.R.P.F. podremos aplicar las siguientes deducciones fiscales:

 

Sin embargo, son deducibles los gastos para pintar, arreglar la instalación de calefacción, acuchillar el suelo o cambiar la puerta de entrada, siempre que la suma no supere el total de tus ingresos por el alquiler. Calculamos todos los gastos por un total de 500€.

Si contratáramos un seguro de impago, la totalidad de esta partida rozará el 60% del alquiler mensual, es decir, 600€.

Generalmente, las inmobiliarias solo cobran al arrendatario, aunque podrías contratar a un abogado para que te redacte el contrato y descontar su factura.

El resultado de la ganancia neta será 12.000€ menos 3.460€ = 8.540€.

Esta es la rentabilidad neta.

Sobre el importe de este rendimiento inmobiliario podemos aplicar una reducción del 60%, siempre que sea la residencia habitual para nuestro arrendatario, así que los ingresos netos a declarar serán del 40% de 8.540€ es decir 3.416€.

 
 

Otras ventajas fiscales del alquiler que no conoces

Además, podrías aplicar otras deducciones fiscales a la hora de comprar una vivienda para alquilar, como la amortización del inmueble por el concepto de desgaste que se aplica en la utilización de la vivienda.  Este importe equivale aproximadamente al 3% del mayor entre el valor de compra y el valor catastral. 

El concepto de desgaste solo se aplica al valor del coste de construcción de tu vivienda y no del suelo, así que tendrás que calcularlo como un porcentaje (generalmente el 60%) del valor de compra o de catastro. En realidad, decisión tuya si aplicarlo año tras año o tenerlo en cuenta para aminorar los impuestos a pagar en caso de vender el inmueble.

 
 
 

ten en cuenta que...

Este aspecto no es irrelevante, porque al vender tu vivienda tienes que pagar los impuestos sobre la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra a los que puedes añadir los gastos de reforma (que no sean los que has deducido anualmente), los gastos de la agencia que te ayudará en la venta y del servicio de personal shopper inmobiliario que te ayudó a comprarla.

¿Es un buen momento para comprar vivienda para alquilar?

Sé que esperas una respuesta rápida. Sí o No.  Pero como ya habrás podido adivinar, no se trata de que te diga Sí, compra ahora, ¡es el mejor momento! O No, ¡ni se te ocurra! No estamos hablando de predicciones, estamos hablando de números, por ello me gustaría poder responder a tu pregunta con un artículo donde hago un análisis actualizado de si es un buen momento para invertir en 2024

 
 

Cómo invertir en viviendas para alquilar: el personal shopper inmobiliario

En conclusión, es evidente que invertir en viviendas tiene ventajas fiscales que pueden compensar satisfactoriamente la incertidumbre que, a veces, supone el riesgo de arrendar una vivienda.

 
¿Quieres invertir para alquilar?
La inversión inmobiliaria es un riesgo que tienes que afrontar con un profesional a tu lado, como personal shopper inmobiliario analizaré el mercado inmobiliario para encontrar la vivienda que cumpla tus expectativas, evitándote cometer errores.

Además, como acabas de ver, es importante considerar caso por caso, y vivienda por vivienda, si las deducciones fiscales del alquiler como propietario pueden ayudarte a alcanzar tu objetivo.

Es cierto que de nada te va a servir saber que podrás deducir los gastos de sustitución de un ascensor o del recibo de la comunidad, si tu objetivo es tener un determinado ingreso todos los meses

 
 

Pero sí que te puede tranquilizar saber que, en caso de afrontar gastos inesperados como un posible incremento del recibo de la comunidad o de sustitución del ascensor, tienes unas deducciones que pueden salvar tu rentabilidad anual. 

¿Quieres más información sobre los servicios que realizo como Personal Shopper Real Estate?

COMPRAR UNA VIVIENDA

Te ayudo a encontrar el hogar que deseas con la tranquilidad de haber hecho la justa inversión inmobiliaria.

INVERSIÓN INMOBILIARIA

Haz que tu inversión inmobiliaria en Madrid sea un camino seguro. y rentable.


COMPRA SEGURA

Si ya has localizado un inmueble pero quieres estar tranquilo/a en todo el proceso de compra.

Invertir desde el extranjero puede ser un desafío, pero contar con la asesoría de un Personal Shopper de Inversión en Bienes Raíces puede hacerlo mucho más
accesible y exitoso.

Casos de éxito y testimonios de clientes satisfechos

A lo largo de mi trayectoria como personal shopper inmobiliario, he tenido el privilegio de acompañar a numerosos clientes en la búsqueda de su hogar ideal. A continuación, comparto algunas historias reales que demuestran los resultados positivos que hemos obtenido:

Izial Olazábal
Leer más
La experiencia con Giovanni ha sido buenísima. Muy buen profesional, con una experiencia sólida, gran conocimiento y plena disponibilidad durante el proceso. Hace sentir en todo momento que la situación está controlada, traslada plena seguridad en todo el proceso.
Eduardo González
Leer más
Giovanni Giacomini ha sido de gran ayuda para comprar nuestro piso. Nos ha acompañado en todo el proceso desde la elección hasta la compra, aconsejándonos en todos los aspectos. 100% recomendable !

Comprar un dúplex en Madrid

Sin morir en el intento con un PSI

Cuidado con los chalets

Los problemas más frecuentes que encuentro en este tipo de inmueble
giovanni giacomini - arquitecto y psi

Conmigo conseguirás....

Seguridad y tranquilidad durante todo el proceso de compra

La verdadera paz mental radica en saber que tu inversión está respaldada por un profundo análisis y estudio realizado por un experto en el mercado inmobiliario, lo que te permite tener todos los documentos bajo control, sabiendo que estarás amparado por la profesionalidad de un experto en el proceso de compraventa y con la tranquilidad de tus intereses como comprador estarán completamente protegidos.

Ahorrar tiempo y obtener los mejores precios

Olvídate de buscar en portales inmobiliarios, recorrer la ciudad entera visitando propiedades que luego resultan inadecuadas par atu objetivo. Yo me encargo de visitar los inmuebles, hacer una selección personalizada. Además, tengo una larga experiencia en negociación y conocimiento del mercado, lo que le permite obtener mejores precios en las propiedades.

Acceso a contactos y oportunidades en el mercado

Poseo conexiones con agentes inmobiliarios, desarrolladores, bancos y otros actores clave en el sector. Gracias a esto, podrás acceder a propiedades exclusivas, que no se encuentran disponibles en los canales convencionales. Además, estoy al tanto de oportunidades de inversión y proyectos en desarrollo, lo que te permitirá tener acceso a opciones únicas y prometedoras.

Si estás pensando en invertir para alquilar y necesitas la opinión de un experto inmobiliario, no dudes en contactarme para explicarme tu proyecto

Si prefieres escribirme directamente, este es mi correo