Invertir en vivienda para alquilar

La inversión en vivienda para alquilar requiere llevar a cabo un estudio del mercado inmobiliario a fondo, tanto en la demanda de pisos para alquilar, tipo de alquiler, como en la oferta en venta, para poder calcular la rentabilidad, es decir: hacer que la inversión sea rentable para alquilar y, por lo tanto, recuperar la inversión

Por otra parte, antes de realizar este paso es bueno conocer otros aspectos: los tipos de contrato de arrendamiento o las ventajas fiscales para el arrendador.

Por eso aquí tienes un recordatorio que sirve de guía, aunque recuerda que no hay nadie mejor que un asesor fiscal para realizar la declaración anual de la renta.

En primer lugar, tienes que saber que las ventajas fiscales a la hora de invertir en vivienda para alquilar se convierten en gastos deducibles para el arrendador. Deducir significa restar una cantidad de dinero, correspondiente a un gasto justificado por una factura, para obtener el importe total de los ingresos que computará en el cálculo de los impuestos.

VENTAJAS FISCALES DE INVERTIR EN VIVIENDAS PARA ALQUILAR

Antes de nada, si has decidido comprar una vivienda para alquilarla, tienes que saber que tus ingresos del alquiler se consideran una renta inmobiliaria y, por eso, su declaración en la campaña de la renta anual, es de obligado cumplimiento. Además, considera, que las deducciones fiscales que vienen en el ejemplo a continuación van dirigidas al inversor inmobiliario no profesional, si quisieras crear una impresa para esta finalidad, el régimen fiscal sería diferente.

Así que la primera buena noticia es que, al realizar tu inversión inmobiliaria como persona física, no tendrás que añadir el I.V.A. al alquiler ni realizar las correspondientes declaraciones trimestrales.

En definitiva, lo que tendrás que hacer es pagar un porcentaje de I.R.P.F todos los años en tu declaración de la renta de los ingresos obtenidos por el alquiler en el ejercicio anterior al neto de las deducciones fiscales.

Otra buena noticia es que, en caso de alquilar tu inversión inmobiliaria a un arrendatario que la utilice como residencia habitual, tendrás una reducción de carácter general del 60%, así que solo pagarás sobre el 40% de tus ingresos por el alquiler.

CÓMO CALCULAR LA RENTABILIDAD DEL ALQUILER: UN EJEMPLO

¿Es rentable comprar una segunda vivienda para alquilar?

Antes de invertir en viviendas para alquilar lo mejor es analizar un ejemplo de deducciones fiscales, aunque, cuenta que, esta, es una generalización, así que te aconsejo guardar todas las facturas de tus gastos y remitirlas a tu asesor fiscal a la hora de realizar la declaración de la renta.

A continuación te voy a explicar un ejemplo de cómo calcular la rentabilidad del alquiler de un piso o casa, en este caso en la comunidad de Madrid.

Como consultor inmobiliario del comprador aconsejo realizar este cálculo a partir del segundo ejercicio fiscal, evitando centrarse solo en el primer año, porque podríamos tener un resultado falseado por un mayor importe de deducciones, al tener que acondicionar la vivienda para los inquilinos.

Por ejemplo, supongamos que el precio de alquiler de nuestro piso es de 1.000€ correspondientes a 12.000€  de renta anual bruta.

Para calcular la base del I.R.P.F. podremos aplicar las siguientes deducciones fiscales:

• Gastos de mantenimiento, conservación y reparación. En este apartado no puedes poner los gastos de una eventual reforma. No entran, por ejemplo, los gastos de cambios de carpintería exterior por unas de mejor calidad y ahorro energético porque, en ese caso, se trata de una mejora.

Sin embargo, son deducibles los gastos para pintar, arreglar la instalación de calefacción, acuchillar el suelo o cambiar la puerta de entrada, siempre que la suma no supere el total de tus ingresos por el alquiler.

Calculamos por todos los gastos un total de 500€.

• Gastos de la prima de seguro de responsabilidad civil. 300€.

Si contratáramos un seguro de impago, la totalidad de esta partida rozará el 60% del alquiler mensual, es decir, 600€.

• Gastos de impuestos, IBI 500€.
• Gastos de cuota de comunidad/zonas comunes. 80€ mes, 960€ año.
• Gastos de suministros, luz agua y gas, siempre que seas tú quien los paga y no el arrendatario.
• Gastos necesarios para formalizar el contrato de alquiler. 0€ Generalmente, las inmobiliarias solo cobran al arrendatario, aunque podrías contratar a un abogado para que te redacte el contrato y descontar su factura.
• Gastos de financiación e intereses de la hipoteca y del préstamo hipotecario para la reforma, así como de los electrodomésticos o muebles. 100€ mes, 1.200€ año.

El resultado de la ganancia neta será 12.000€ menos 3.460€ = 8.540€. Esta es la rentabilidad neta.

Sobre el importe de este rendimiento inmobiliario podemos aplicar una reducción del 60%, siempre que sea la residencia habitual para nuestro arrendatario, así que los ingresos netos a declarar serán del 40% de 8.540€ es decir 3.416€.

 

OTRAS VENTAJAS FISCALES DEL ALQUILER QUE NO CONOCES

Además, podrías aplicar otras deducciones fiscales a la hora de comprar una vivienda para alquilar, como la amortización del inmueble por el concepto de desgaste que se aplica en la utilización de la vivienda. Este importe equivale aproximadamente al 3% del mayor entre el valor de compra y el valor catastral. El concepto de desgaste solo se aplica al valor del coste de construcción de tu vivienda y no del suelo, así que tendrás que calcularlo como un porcentaje (generalmente el 60%) del valor de compra o de catastro. En realidad, decisión tuya si aplicarlo año tras año o tenerlo en cuenta para aminorar los impuestos a pagar en caso de vender el inmueble.

Por eso, este aspecto no es irrelevante, porque al vender tu vivienda tienes que pagar los impuestos sobre la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra a los que puedes añadir los gastos de reforma (que no sean los que has deducido anualmente), los gastos de la agencia que te ayudará en la venta y del servicio de personal shopper inmobiliario que te ayudó a comprarla.

¿ES UN BUEN MOMENTO PARA COMPRAR VIVIENDA PARA ALQUILAR?

Sé que esperas una respuesta rápida. Sí o No.  Pero como ya habrás podido adivinar, no se trata de que te diga Sí, compra ahora, ¡es el mejor momento! O No, ¡ni se te ocurra! No estamos hablando de predicciones, estamos hablando de números, por ello me gustaría poder responder a tu pregunta con un artículo donde hago un análisis actualizado de si es un buen momento para invertir en 2023.

CÓMO INVERTIR EN VIVIENDAS PARA ALQUILAR: EL PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

En conclusión, es evidente que invertir en viviendas tiene ventajas fiscales que pueden compensar satisfactoriamente la incertidumbre que, a veces, supone el riesgo de arrendar una vivienda.

Pero la inversión inmobiliaria es un riesgo que tienes que afrontar con un profesional a tu lado, como personal shopper inmobiliario analizaré el mercado inmobiliario para encontrar la vivienda que cumpla tus expectativas, evitándote cometer errores.

De hecho, no se trata de comprar la vivienda más barata del mercado ni de fiarse de las intuiciones, se trata más bien de realizar un análisis de inversión inmobiliaria, saber dónde se encuentra la vivienda para el público objetivo que puede garantizarte los ingresos necesarios para rentabilizar tu inversión.

Además, como acabas de ver, es importante considerar caso por caso, y vivienda por vivienda, si las deducciones fiscales del alquiler como propietario pueden ayudarte a alcanzar tu objetivo.

Es cierto que de nada te va a servir saber que podrás deducir los gastos de sustitución de un ascensor o del recibo de la comunidad, si tu objetivo es tener un determinado ingreso todos los meses.

Pero sí que te puede tranquilizar saber que, en caso de afrontar gastos inesperados como un posible incremento del recibo de la comunidad o de sustitución del ascensor, tienes unas deducciones que pueden salvar tu rentabilidad anual.