TRÁMITES Y REQUISITOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA
Te ayudo a entender todos los trámites y documentos que tendrás que firmar antes, durante y después de comprar una casa
antes de conocer los trámites y requisitos
Debes tener claro es que no puedes dejar que la parte vendedora (clásicamente la agencia inmobiliaria) se encargue de todos los trámites y comprobaciones, ya que corres el riesgo de que no comprendas las condiciones de la vivienda que vas a comprar ni tampoco a quien tocará pagar ciertos gastos, por ejemplo.
Es importante que durante el proceso de negociación del precio y las condiciones de la compra cuentes con un profesional que defienda tus derechos como comprador/a. Además de los trámites y documentos que te explicaré, es fundamental saberlos interpretar para poder negociar a tu favor en el proceso de compra. Si quieres entender un poco mejor sobre que trata el proceso de negociación de la compra de una vivenda, te dejo aquí el enlace directo (enlace a servicio compra vivienda- negociación)
Los requisitos para comprar un piso son esencialmente 3:
•Tener un documento de identidad vigente
Controla la caducidad de tu DNI o de tu pasaporte porque necesitarás un documento vigente para la firma de la compraventa, no se puede realizar con un documento caducado o con un permiso de conducir.
Para todos los ciudadanos extranjeros es requisito para comprar una casa en España tener un N.I.E. (número de identificación de extranjeros) que puede ser de ciudadanos residentes (para quien tiene su domicilio fiscal en el país) o de no residentes para quien reside menos de seis meses en el transcurso de un año. Es necesario realizar este trámite para comprar una casa con tiempo porque generalmente se necesita más de un mes.
• El dinero para poder realizar la compra
Uno de los trámites para comprar una vivienda más importante es asegurarse de poder contar con un préstamo hipotecario en las mejores condiciones posibles.
Para poder acceder a una hipoteca es obligatorio realizar una tasación de vivienda para definir la valoración del inmueble y será fundamental haberse cerciorado anteriormente de la regularidad de la construcción, porque el tasador solo tomará en consideración la parte legal de la casa.
Un ejemplo típico son las ampliaciones con habitaciones bajo cubierta realizadas sin los permisos necesarios, superficies que no se tomarán en consideración para definir la valoración inmobiliaria con finalidad hipotecaria.
Para estar completamente tranquilo/a y conocer estos datos, te aconsejo contar con una valoración inmobiliaria integral.
Te explico en qué consiste este proceso en este enlace: la valoración inmobiliaria.
• Documentación matrimonial
En caso de régimen de separación de bienes tienes que aportar las Capitulaciones firmadas en notaría y su inscripción en el Registro Civil.
Si se trata de la compra de una vivienda habitual, el cónyuge tendrá que confirmar delante del notario tanto en la firma del acta de la hipoteca como en la compraventa de manera presencial que está al tanto de la operación, aunque formalmente no participe en la compraventa.
Si la boda, se ha oficiado en el extranjero, independientemente del régimen de bienes, te aconsejo ponerte en contacto con un oficial de notaría para averiguar si necesitas aportar una traducción oficial. Este último paso también está incluído en todos mis servicios.
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Trámites para comprar una vivienda
El vendedor tiene que aportar la documentación básica para poder garantizar legalmente una compraventa del inmueble. Para facilitar el intercambio de información, se puede realizar una Due diligence (haz clic aquí para saber más sobre la Due Diligence Inmobiliaria, es importantísima).
Resumidamente, la documentación para poder comprar una casa con seguridad es la siguiente:
1. Nota simple
Se trata de una especie de DNI del piso, sirve para saber quién son los dueños reales.
Cuando se trata de un piso en herencia, por ejemplo, descubrimos que los herederos han puesto en venta el piso, pero no han “consolidado” aún la herencia: no han terminado el papeleo y sobre todo no han pagado los impuestos correspondientes porque esperan a realizar la venta para desembolsar esta cantidad.
Esto no impide la compra, pero si hay que tener cuidado, porque se debe realizar una reserva sujeta a la realización por parte de los herederos de estos trámites para que no sea constitutivo de delito de estafa.
De la nota simple se tiene que averiguar la superficie y la diferencia entre esta y la que está en catastro, ya que nunca coinciden. De esta manera, evitarás problemas a la hora de la tasación y sobre todo las cargas: estoy hablando de deudas personales o societarias que se pueden imputar a los dueños y que habrá que extinguir para poder entrar en pleno dominio del piso, además de hipotecas que habrá que cancelar e imputar los gastos a la parte vendedora.
De la nota simple surgen cosas muy curiosas. Por ejemplo, en el centro de Madrid hay pisos que aún tienen el derecho por parte del Rey a poder dormir en el interior o por parte de los promotores a tener una renta anual por el portal (suelen ser cantidades mínimas en pesetas, pero que al cambio y por los años pueden incomodar). Muy a menudo son solo anécdotas, pero es mejor pedir la cancelación por prescripción.
2. El recibo por parte del vendedor de estar al tanto con los pagos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
Además, el vendedor deberá demostrar que no tiene deudas pendientes con la comunidad de propietarios, como te explico más abajo.
Estos pequeños detalles son importantes para poder realizar una operación son sopresas finales o malentendidos. Muchas veces, los representantes del vendedor pueden crear un poco de confusión con estas cuestiones, y si no entiendes bien lo que significa cada firma que hagas, puedes arrepentirte después.
Te aconsejo contar con un personal shopper inmobiliario para que te pueda asesorar en todo el transcurso de la compraventa, atando todos los cabos sueltos y garantizado una compra de vivienda segura y transparente. Da un vistazo a mis servicios sin compromiso
3. La nota catastral
En ella se detalla la superficie construida y las partes comunes (si es un piso) o de parcela (si es un chalet). Como he explicado anteriormente, la información del catastro es fundamental para descubrir irregularidades en la vivienda.
4. El acta de la comunidad de propietarios
Sirve para conocer si existen impagos por parte de algún vecino del recibo de la comunidad y si ya están reclamados o en fase judicial; si hay derramas ejecutadas o por ejecutar que inciden en el precio de negociación del inmueble. Precisamente sobre el tema de la negociación, te dejo aquí las diferentes fases de la compraventa de una vivienda que deberías conocer.
5. Revisar posibles contratos de alquiler
En inversión inmobiliaria en Madrid es un hecho muy común el comprar pisos con inquilinos. Hay que analizar no solamente cuánto pagan al mes: también el periodo de contrato, las revisiones anuales(si están sujetas al IPC), el tiempo de obligado cumplimento por las dos partes, si la parte vendedora ha avisado al o los inquilinos de la venta (tienen prioridad en la operación de compra si igualan las condiciones económicas).
6. Revisar todos los contratos de reserva y de arras
Pueden ser los documentos que propongan desde la inmobiliaria o redactarlos en casos de particulares que venden sin intermediarios.
Es fundamental que tengas el control sobre los documentos para que sean redactados garantizando tu completa tranquilidad y seguridad. A veces, la parte vendedora no será del todo clara sobre ello. Da un vistazo a mis servicios sin compromiso
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7. Reserva o precontrato
Un trámite que no es obligatorio, pero casi siempre se realiza, es la reserva o precontrato, con el cual se oficializa a la parte vendedora el interés en comprar.
La ventaja de este procedimiento es que vendedor debería dejar de realizar visitas a otros posibles compradores. En él se especifica el precio, calendario y cantidades a aportar en las siguientes fases, el contrato de arras y su elevación a escritura pública delante de un notario.
Trámites después de comprar una casa
Una vez cerrado el contrato de compraventa en acta notarial, será necesario tener en consideración otros aspectos administrativos imprescindibles para poder acceder de pleno derecho a la titularidad de la propiedad. Te elenco los más importantes:
• Pagar el ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que, en la Comunidad de Madrid, corresponde a un 6% del valor de compraventa. Este trámite debe completarse en los 30 días sucesivos a la compra.
• Realizar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
• Los cambios de titularidad en el Catastro y para el pago del IBI Impuesto de Bienes Inmuebles, que generalmente se transmiten de manera telemática por parte de la notaría.
• Pago de los gastos de notaría,
• Cambio de titularidad de los suministros y del seguro de hogar. Generalmente, corresponde al comprador efectuarlos.
Estos son algunos de los documentos y trámites que deberás tener en cuenta antes de poder cerrar la compra de un inmueble en Madrid. Existen otros aspectos técnicos relacionados con la vivienda que deberán revisarse con un Departamento legal:
- el ITE (inspección Técnica de Edificios)
- el IEE (Informe de Evaluación de Edificios)
- etc.
Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes, por ello, como personal shopper inmobiliario en Madrid, puedo asesorarte desde los primeros pasos en la búsqueda de tu vivienda, durante el proceso de selección de inmuebles, en la negociación del precio de compraventa y después de la formalización de la compra de vivienda.
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Conocerás de manera objetiva y con seguridad todos los pros y contras del inmueble, todos los detalles técnicos, tanto a nivel arquitectónico, estructural, gastos “ocultos” de la comunidad de vecinos, etc.
Dispondrás de antemano del precio orientativo para el proyecto de reforma en caso de que sea necesario. (Soy arquitecto especializado en reformas arquitectónicas, aquí puedes leer más sobre mí.
Contarás con el apoyo de un profesional inmobiliario en las diferentes etapas de la compra más importante de tu vida y velaré por tus intereses en todos los conflictos que puedan surgir.
En todos mis servicios ayudo a completar los trámites a todos mis clientes antes, durante y después de la compra del inmueble. Si quieres conocer un poco más en qué consisten, te los dejo aquí debajo, estaré encantado de ayudarte en la búsqueda y compraventa de tu hogar o en tu inversión inmobiliaria en Madrid.
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