¿Por qué comprar un piso Madrid siendo no residente español?
Madrid está de moda y hay muchos inversores extranjeros que quieren comprar un piso como inversión o para poder disfrutarlo, aunque sea solo para una parte del año.
Muchos españoles expatriados también quieren comprar en Madrid porque no les resulta atractivo el mercado inmobiliario de su nuevo país de residencia (fue el caso de mis clientes Tamara y Pablo de Berlín) o bien porque quieren comprar un piso para alquilar y que más adelante planean convertir en su hogar.
* Si no tienes nacionalidad española y estás interesado en comprar una propiedad inmobiliaria en Madrid, te aconsejo que leas este artículo: comprar casa en españa siendo no residente
¿Es un buen momento para comprar una vivienda en Madrid 2025?
En los últimos años el precio de la vivienda en Madrid no ha parado de subir.
Muchos expatriados que me han contactado en estos últimos meses me han comentado de estar arrepentidos por esperar una bajada de precios que al final, no se ha producido.
Por eso, ahora más que nunca es necesario acudir a un profesional en asesoría al comprador, ya que seguir esperando que algún amigo, familiar o conocido consiga un piso comporta retrasar al infinito la compra y tener que pagar sensiblemente mas en futuro.
Un dato muy significativo es que los precios en la capital solo en el 2024 subieron una mediadel 20%.
el problema de la oferta
La oferta inmobiliaria escasea y dificulta el cierre de una operación que tiene que ser rápida (y sobretodo, una compra segura) por la dinámica del mercado madrileño: por cada piso que se anuncia, se estima una demanda de al menos veinte compradores.
Puntos clave de comprar casa en España siendo español no residente
Como personal shopper inmobiliario y arquitecto, te voy a dar una serie de consejos si decides invertir en el mercado inmobiliario español en 2025 desde otro país y, específicamente, si tienes nacionalidad española. Vamos al grano.
1. Definir la inversión inmobiliaria
Definir qué tipo de inversión inmobiliaria se quiere hacer es el primer paso, tan obvio, que a veces no se tiene en cuenta.
A veces se quieren abarcar demasiados escenarios, te pongo un ejemplo:
Hay clientes que sueñan con una propiedad que se pueda alquilar con una rentabilidad muy elevada, que al mismo tiempo se quede libre para que la puedan disfrutar durante sus vacaciones y, finalmente, poder transformarla en su futuro hogar.
Obviamente, es un proyecto muy interesante para un expatriado, pero mi trabajo es ser objetivo y guiar mis clientes hacia una inversión con éxito, no llevarlos por un camino que no lleva a ningún lugar.
¿Comprar piso para invertir y comprar para vivir a la vez?
Por supuesto, hay que analizar caso por caso y ver la factibilidad según las exigencias, pero, en líneas generales, no es bueno confundir la compra para una inversión con la compra de un hogar.
En este último caso, nos dejaremos guiar por nuestros gustos y no por las necesidades del público objetivo de nuestros inquilinos.
Este error puede llevarnos a gastar más dinero de lo necesario para realizar una buena inversión. Además, si es cierto que se puede optar para la solución de alquiler por corta estancia, generalmente es muy complicado encontrar unos inquilinos que no necesiten el piso justamente en el periodo de vacaciones de los dueños.
Por esa razón es necesario definir muy bien la compra.
mi consejo
Considera la compra solo como una inversión inmobiliaria y elige una propiedad de una o, mejor, dos habitaciones, por estas dos razones:
- Poner a reparo de la inflación los ahorros. Por eso es muy importante cubrir los gastos (hipoteca, seguro del piso, IBI, recibo de la comunidad de propietarios, etc.) con el alquiler.
- Asegurarse una rentabilidad a largo plazo comprando un piso que se revalore en el tiempo, para así poder venderlo fácilmente si se decide regresar a vivir en Madrid en el futuro.
- Un piso de tres o más habitaciones supone un gasto más elevado y, como veremos, el público objetivo no siempre es el mejor para quien vive lejos de Madrid.
2. Definir el presupuesto
Una vez definido el tipo de inversión, el siguiente paso es, como siempre, saber de cuánto dinero puedes disponer.
Como no residente debes tener en cuenta que no todos los bancos estarán dispuestos a concederte una hipoteca y sobre todo que, como mucho, te financiarán el 60% del valor más bajo entre el precio de compraventa y el valor de la tasación.
Opciones financieras para no residentes
Si tienes una propiedad en el país de residencia valora la posibilidad de hipotecarla para financiar tu compra en Madrid. He tenido casos de clientes que les ha resultado económicamente conveniente ampliar la hipoteca que tenían como alternativa a la oferta de crédito hipotecario para no residente en España.
Como Personal Shopper Inmobiliario, te puedo asesorar sobre los bancos que conceden hipotecas a no residentes y ponerte en contacto directo con los brokers financieros para una mayor transparencia en sus condiciones.
Una vez definido el presupuesto te propondré una o más zonas donde realizaré la búsqueda y selección de la vivienda, informe de valoración inmobiliaria (tanto del precio de compra como de alquiler) y te acompañaré durante todo el proceso de compraventa.
Caso práctico de inversión inmobiliaria
Vamos a analizar uno de los últimos casos que he realizado, un proyecto de inversión inmobiliaria españoles no residentes.
Datos del proyecto
- Zona:distrito de Tetuán. Rentabilidad de los últimos 5 años +22% precio actual 4.490 €/m2, precio junio 2019 3.680 €/m2.
- Compra de vivienda de dos habitaciones por 220.000€.
- Alquiler de 920€ al mes.
- Rentabilidad bruta 5%.
Financiacion
- Financiación 110.000€. 50% del valor de compraventa. Duración: 30 años (Interés 2.6% cuota mensual 440€)
Gastos mensuales
- Seguro hogar: 20€
- Ibi: 28€
- Cuota de la comunidad: 80€
- Reserva para mantenimiento: 40€
- TOTAL 168€
Flujo de caja
- Cashflow mensual 920€ - 608 (hipoteca+ gastos)= 312€
- Cashflow anual: 3.744€
3. Elegir el público objetivo
Tener en cuenta la rentabilidad a corto y largo plazo está bien, pero siempre es importante tener claro cuál será el público objetivo. Para un inversor no residente es aún más importe si cabe.
¿Alquiler turístico? ¿Tradicional? ¿Por habitaciones?
Un alquiler turístico, por ejemplo, proporciona una muy buena rentabilidad, pero es un negocio que requiere mucha implicación.
Hay que tener el tiempo para poder realizar un seguimiento de las plataformas donde se oferta el piso, para la gestión del check in check out, limpieza y mantenimiento, seguir las reseñas para poder posicionarse entre las primeras ofertas.
De la misma manera, un alquiler por habitaciones es más rentable que un alquiler tradicional, pero se caracteriza por una mayor rotación de los inquilinos, así que lo desaconsejo a inversores no residentes.
mi consejo
Por las razones que has leído y considerando además que la fiscalidad para los no residentes, como veremos más adelante, no deja margen para desgravar los gastos, creo que una buena selección para un alquiler tradicional es la clave del éxito para una inversión desde el extranjero.
4. Cómo elegir la ubicación
En este punto voy a diferenciar la compra de una vivienda de la inversión inmobiliaria, aunque no es una cuestión de blancos y negros, siempre hay matices que deberás adaptar a tu caso particular.
- Si quieres comprar un piso para uso y disfrute personal la elección es obviamente emocional, el barrio donde vive tu familia o has vivido antes de expatriar o que siempre te ha gustado porque tiene ese punto de vida madrileña que echas de menos cuando estas lejos serán tus primeras opciones.
- Sin embargo, si tienes que realizar una inversión inmobiliaria, debes tener en cuenta el medio largo plazo. No te aconsejo decidir por corazonadas, hay que elegir muy bien una ubicación para obtener una buena rentabilidad a corto plazo sin que el alquiler te proporcione muchos quebraderos de cabeza
Estudiar los números de una inversión inmobiliaria es el primer paso, pero siempre recuerdo a mis clientes que es bueno conocer el perfil de nuestro publico objetivo, de nuestros inquilinos.
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Hace un tiempo escribí sobre cómo las emociones se entrelazan con el proceso de comprar un hogar o hacer una inversión inmobiliaria, y cómo, entendiendo su peso, podemos navegar mejor por estas aguas, a veces turbulentas. Te invito a que lo leas y puedas aprender a tomar decisioens de la manera adecuada
Además, tienes que considerar el medio largo plazo ya que en futuro puedes querer volver a vivir en Madrid y a lo mejor decides vender el piso para comprar otro en una zona o con unas características que mejor se adapten a tu estilo de vida.
5. Piso reformado o piso por reformar
Otro aspecto fundamental a tener en cuenta si realizas una inversión desde el extranjero es la calidad de la construcción del edificio y si el piso necesita o no una reforma. Te explico por qué.
Si el edificio es antiguo (más de 30 años), probablemente deberás lidiar con las derramas.
Estas no solo deteriorarán la ganancia sino que se pueden transformar en auténticos quebraderos de cabeza.
Debido a la escasez de oferta de este tipo de producto, ya que en las ubicaciones más céntricas los edificios tienen mediamente más de cincuenta años, mi experiencia como arquitecto me permite evaluar las posibles obras que en futuro tendrá que abordar la comunidad de propietarios.
Lo mismo pasa por las condiciones del piso: es cierto que si se encuentra algo para reformar puede ser una oportunidad a mejor precio, pero realizar una obra sin tener el control de la misma es sinónimo de fracaso.
¿y el inmueble?
Es cierto que si se encuentra algo para reformar puede ser una oportunidad a mejor precio, pero realizar una obra sin tener el control de la misma es sinónimo de fracaso.
Como arquitecto puedo confeccionar el presupuesto orientativo de reforma, además de comprobar el estado del edificio y la propiedad sin tener que contratar a un técnico.
mi consejo
Suelo aconsejar la compra en edificios de reciente construcción, veinte, treinta años como mucho para no tener que lidiar con las derramas y con deterioros estructurales que pueden poner en peligro tu inversión.
¿Cómo puedo reformar un piso desde el extranjero?
Yo brindo a mis clientes un servicio de seguimiento de las obras o los ayudo a amueblarlo, pero aun así, en el caso de clientes que no residen en España siempre intento que la reforma se limite a una intervención puntual: pintar el piso, reformar un baño, amueblar una cocina… porque entiendo que es lo mejor para un cliente que tiene dificultad de acceso a la financiación y que no puede desgravar estos gastos.
6. Fiscalidad
La fiscalidad de hecho es un aspecto importante. Es bueno profundizar este argumento con un buen asesor fiscal que está actualizado con los cambios que se producen anualmente.
¿lo sabías?
En líneas generales, un ciudadano no residente tiene que pagar un IRPF de, al menos, el 19% sobre la ganancia a través de una declaración anual (que sirve también para evitar la doble imposición fiscal en el país de residencia).
- La gran diferencia con los ciudadanos residentes es que quien no reside en España por al menos seis meses y un día al año no puede deducir una serie de gastos como el IBI, la cuota de la comunidad de propietarios, el seguro del piso, el seguro de impago.
- Tampoco puede desgravar costes para reformas necesarias para poder alquilar el piso, por ejemplo mobiliario, la compra de una nevera o la actualización de la instalación eléctrica.
Por eso, como comenté anteriormente, para un inversor no residente es mejor encontrar un piso que no necesite muchos gastos de reforma y por alquiler tradicional, de esta manera evitará tener que amueblarlo.
7. Poderes
Por último, hay que considerar un aspecto práctico:
Si se vive lejos, no siempre se pueden realizar todos los pasos necesarios para la compra y hay que delegar a una persona de confianza.
Es cierto que hoy al día se pueden realizar visitas en directo con la cámara del móvil o firmas a distancia para lanzar una oferta o firmar un contrato de arras.
Pero hay que tener en cuenta que la búsqueda de una vivienda no es un proceso lineal. Nunca se sabe cuándo puede salir la ocasión, así que a veces no es posible programar un viaje para visitar un piso que puede ser una ocasión.
Por esa razón, si se tiene un familiar o un conocido de confianza es bueno involucrarlo en el proyecto, mejor aún si se le pueden conferir unos poderes delante de notario para poder realizar la firma en notaria tanto de la hipoteca como de la compraventa.
me hace muy feliz...
Yo agradezco siempre muchísimo a los clientes que me eligen confiándome los poderes, es una opción más para quien no tiene nadie que lo pueda ayudar.
Comprar una vivienda en Madrid desde el extranjero puede ser una tarea compleja, pero no tiene por qué serlo si cuentas con el apoyo adecuado. Como personal shopper inmobiliario, mi objetivo es facilitar cada paso del proceso, asegurándote una inversión exitosa y sin contratiempos.
