Caso estudio: problemas más comunes en chalets
Después del confinamiento del 2020 se ha disparado el interés para la compra una vivienda unifamiliar con jardín.
Si tú también te estás planteando comprar este tipo de hogar, espero que estos dos casos prácticos te ayuden a tomar la mejor decisión y evitar posibles errores.No te pierdas esta oportunidad de aprender de esta experiencia
antes de empezar...
Quiero aclararte que en España un inmueble se compra como cuerpo cierto, es decir: declarando, en el momento de la firma de compraventa, conocer la situación física y jurídica del inmueble. Se compra como una unidad y por un único precio, no por su superficie. Así que, si existen discrepancias de superficie entre la realidad física del inmueble y su descripción registral y/o catastral, tendrás que negociar una bajada del precio antes de la firma porque, una vez realizada la compraventa, no podrás realizar ninguna reclamación.
Dicho esto, quiero profundizar sobre tres problemas muy comunes con los que me encuentro a la hora de hacer una valoración inmobiliaria de chalets.
Mi experiencia como arquitecto me sirve para detectar estas situaciones, que de otra manera, pasarían desapercibidas y podrían crear problemas a la hora de la compraventa.
Me llamó David, un cliente interesado en comprar una casa en una parcela de una urbanización a las afueras de Madrid.
Estaba interesado en que visitara el inmueble porque le preocupaban mucho unas grietas en una de las fachadas. En esa zona, como en buena parte de Madrid, el terreno actúa como una esponja y se contrae o dilata a según las lluvias (pocas) o de los periodos de sequías (lamentablemente la gran parte del año). Este movimiento del terreno, en realidad muy lento e imperceptible para una persona, se repercute sobre la construcción.
Al visitar el chalet, sin saberlo, estaba haciendo uno de mis primeros servicios de “compra segura” es decir, ayudar al cliente comprador a realizar una operación con la seguridad técnica y jurídica de un inmueble que ha seleccionado y le gusta
La visita de inspección
Durante la inspección del inmueble, me di cuenta de que el chalet no tenía problemas estructurales, las lesiones eran solo parciales y reducidas a una parte de la fachada y se podían resolver con una técnica que, simplificando al máximo, consiste en inyectar hormigón en el subsuelo de la zona afectada.
Durante la inspección del inmueble, me di cuenta de que el chalet no tenía problemas estructurales, las lesiones eran solo parciales y reducidas a una parte de la fachada y se podían resolver con una técnica que, simplificando al máximo, consiste en inyectar hormigón en el subsuelo de la zona afectada.
Sin embargo, sospeché que la superficie del bajo cubierta (el chalet se desarrollaba en planta sótano, baja y bajo cubierta) no debía de estar legalizada.
Lo que me hizo saltar todas las alarmas fue la presencia de la escalera de caracol.
Y me pregunté ¿Por qué realizar una escalera tan incomoda? cualquiera que haya utilizado esta estructura alguna vez, coincidirá conmigo que el riesgo de dar una cabezada en la subida es muy elevado, mientras que en la bajada es muy fácil tropezarse.
La respuesta es muy fácil: a veces cuando la planta de arriba de una construcción es ilegal se adopta esta solución porque estos tipos de escaleras necesitan un agüero de dimensiones reducidas así que tampoco afectan a la estructura del forjado.
Por lo tanto, me fui a visionar el proyecto en el archivo municipal y la situación era la siguiente:
- El proyecto se había ejecutado correctamente en la totalidad de su volumen, pero existía una diferencia entre la superficie construida, ya que el bajo cubierto resultaba ser en los planos simplemente una buhardilla sin acceso, mientras en la realidad albergaba tres habitaciones y dos baños. Posiblemente, los últimos propietarios hubieran decidido aprovechar al máximo toda la superficie sin preocuparse de notificar la ampliación al Ayuntamiento.
- La superficie escriturada según la nota simple del Registro de la Propiedad se correspondía con lo previsto en el proyecto, pero no con la realidad.
- En la información catastral sí que se contabilizaba como superficie construida y residencial del bajo cubierta. No hay de que extrañarse porque Catastro periódicamente revisa la superficie contrastando la información con fotografías aéreas y probablemente los técnicos se habían enterado de las ventanas en el tejado.
Quizas te estés preguntado...
¿Una superficie registrada en catastro puede no estar legalizada por el ayuntamiento?
Sí, porque Catastro y Ayuntamiento tienen competencias distintas: el primero controla los temas fiscales (el IBI para que nos entendamos) el otro controla la actividad urbanística (las obras).
Conclusión
En mi caso la discrepancia entre superficie registral y realidad fue motivo, junto al problema de las grietas, para poder negociar un buen descuento. En otros puede ser desaconsejable la compra. ¿Por qué?
Porque antes de realizar una oferta hay que comprobar que la superficie realizada sin licencia se pueda legalizar es decir, si cumple con las condiciones de habitabilidad (altura libre, superficie de aireación y de iluminación), con el planeamiento urbanístico y con el coeficiente de edificabilidad de la parcela.
Recuerda: si estás a punto de comprar una casa individual,
contrasta la superficie realmente construida con el proyecto con los datos catastrales y del registro de la propiedad antes de lanzar cualquier oferta.
Tienes que pensar que, si tu o un posible comprador en el futuro necesitáis una hipoteca, un tasador podrá tasar las superficies no legalizadas, pero solo si efectivamente esa parte cumple con el planeamiento urbanístico.
En caso contrario, la superficie tasada sería menor, con la evidente consecuencia de no poder contar con la cantidad de dinero suficiente para cerrar la operación.
Además, si tienes que presentar un proyecto de licencia de obra (en este caso necesitábamos realizar una escalera más amplia y cómoda), considera que no se puede tramitar sobre superficies construidas de las que Ayuntamiento desconoce la existencia.
Problema 2: La piscina es ilegal
El segundo caso me pasó el verano pasado.
Después de la segunda visita, mi clienta, Sara, me comentó que se veía viviendo en el chalet en la sierra de Madrid que habíamos seleccionado.
De recién construcción, menos de veinte años, cumplía con todas sus necesidades… además, la parte vendedora aceptaba una rebaja para cubrir los gastos necesarios a acondicionar la parcela que estaba algo descuidada.
La visita de inspección
Teníamos que darnos prisa porque dos meses después sus hijos empezarían la escuela en un instituto cercano.
Así que organicé una tercera visita y en esta ocasión la propiedad y la agente inmobiliaria me facilitaron todo el proyecto.
Constaté que la construcción se correspondía a cuanto previsto en los planos, excepción hecha de un pequeño porche que los dueños habían cerrado y la piscina que no estaba legalizada.
La propietaria me enseño lo que creía fuera un proyecto de la empresa que la realizó, pero se trataba del presupuesto y de una información comercial sobre el sistema constructivo, no de un proyecto de obra mayor tal y como se requiere (Prometo volver sobre este argumento con otro artículo porque las piscinas casi nunca están legalizadas).
De todas formas, considerada la ubicación de la piscina casi en el centro de la parcela, y averiguado que no podía crear ningún conflicto con el vecino, llegué a la conclusión que este hecho no impedía la compra.
Quien toma la última decisión siempre es el comprador, pero claramente como personal shopper inmobiliario tengo que poner en su conocimiento todos los pros y los contras de su compra, es cuestión de medir el riesgo y de saber cuáles pueden ser las consecuencias y cómo se pueden solucionar.
Problema 3: El chalet resulta aún en construcción en el registro de la propiedad
Este problema es muy común. En este caso, el chalet con piscina de Sara tenía también este problema añadido.
La sorpresa saltó cuando, al ver la nota simple, me enteré de que realmente la construcción no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad.
Resultaba aún en construcción.
Esto pasa, muy a menudo (según mi opinión, demasiadas veces) aquí, en Madrid. La propiedad se justificó diciendo que habían pasado los años y que se habían olvidado de hacer seguimiento.
No lo discuto y aunque pueda parecer inverosímil, puede pasar: en principio se reenvía porque supone un gasto añadido (notario y Registro de la Propiedad) después de un desembolso tan grande como realizar un proyecto de auto promoción, pero es una negligencia que puede pasar factura.
De hecho, le costó a la propiedad una ulterior bajada al precio porque tuvimos que esperar más allá del final del verano antes de poder ir a escriturar la compraventa.
La forma correcta de cerrar un proyecto de auto promoción es presentar el final de obra en el ayuntamiento pagando la correspondiente tasa, sucesivamente con un acta notarial se inscribe en el registro de la propiedad.
En este caso no hubo muchos problemas porque la primera parte con el ayuntamiento se había realizado cuando finalizó la construcción (aun así, tuvieron que obtener el certificado actualizado de estar al corriente con este pago).
Otras veces, si la construcción es muy reciente, puede pasar que el final de obra ni siquiera ha sido presentado en el ayuntamiento porque no se han realizado todos los pagos a la constructora o de los honorarios del arquitecto y, evidentemente, la cosa se complica.
Todo esto conlleva muchos meses, en nuestro caso dos veces más del periodo planteado inicialmente, así que, si Sara hubiera necesitado una hipoteca, al ritmo de subida de los tipos de interés, nos hubiéramos retirado de la operación antes de reservarlo y hubiéramos buscado otra oportunidad en venta.
Por eso antes de comprar cualquier inmueble contrasta muy bien la información registral y catastral con la realidad y, si tardan en entregártela, espérate antes de ceder a las presiones de realizar una oferta por el miedo de perder una oportunidad.
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Giovanni Giacomini
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