CASO DE ÉXITO: UN DÚPLEX EN MADRID
Descubre un caso de éxito en la compra de un dúplex en Madrid. En este artículo, te cuento cómo ayudé a mis clientes a encontrar la propiedad perfecta y gracias a una valoración inmobiliaria profesional. No te pierdas esta oportunidad de aprender de esta experiencia
PROYECTO Y OBJETIVOS
Llevábamos un par de meses buscando un piso con estas características:
1. LA UBICACIÓN
Perfecta, a lado de los colegios de las hijas mis clientes y de la boca del metro así Maria, que tiene una consulta en el centro, podía ir y volver dos veces al día con la linea 9 sin trasbordos.
2. EL EDIFICIO
Moderno y pequeño, con una piscina no muy grande pero que cumplía el requisito que motivó su construcción: darse un baño refrescante en las tardes más calurosas del verano madrileño.
3. EL PISO
Un dúplex con todo lo que estábamos buscando, o más: salón comedor y cocina muy grandes, 4 habitaciones (buscábamos 3) y dos plazas de garajes, con una era suficiente, pero se sabe, mejor tener más espacio a que falte.
Y lo encontré. Sin embargo, algo me resultaba extraño, generalmente los dúplex se encuentran en las ultimas plantas de un edificio y estábamos en la primera, aunque no se puede generalizar, sobre todo en construcciones recientes.
Por eso pregunté bien tres veces ¿es una sola finca registral o son dos inmuebles? Y las tres veces recibí como contestación que era una sola.
Así que nos fuimos de la visita muy contentos, por fin pasábamos de la fase de búsqueda y selección del piso a la no menos importante etapa de valoración económica y administrativa del inmueble.
Generalmente, cuando un comprador se ve viviendo en una casa le entra una cierta prisa para reservarla y no perderla.
Es justamente en esta fase, que como Personal Shopper Inmobiliario tengo que ayudarlo a no cometer errores, mantener viva la ilusión, pero acompañarlo paso a paso para que no se arrepiente en futuro.
Detrás de la compraventa de un piso pasan muchas más cosas que a simple vista en una primera visita no se perciben y hay que tener ciertas claves de lecturas para poder realizar una compra segura.
De hecho, antes de realizar cualquier reserva, es necesario estudiar la nota simple y las actas de la comunidad de propietarios y paralelamente valorar el piso o, cuanto menos, condicionar nuestra propuesta a la posibilidad de retirarnos en cuanto analizamos esta documentación y veamos algo que no encaje con nuestras expectativas. Cuento con un equipo de abogados que revisa minuciosamente cada punto y cada coma de los documentos (puedes leer más sobre los trámites administrativos aquí).
Así que me puse a valorar el piso; en los cursos del colegio de los arquitectos he aprendido a hacerlo como los tasadores, porque el precio de un inmueble no se puede decidir con una corazonada, hay que encontrar un precio que sea aceptado por las dos partes, vendedor y comprador, si no nunca habrá acuerdo.
Además, es necesario que este precio se aproxime lo máximo posible al valor de la tasación del banco.
¿Por qué? Porque los bancos solo financian el 80% del precio más bajo entre el resultado de la tasación y el valor de compraventa. La diferencia entre la cantidad que hemos ofertado y el valor de la tasación, por mínima que sea, si esta sale más baja, debemos tenerla ahorrada y, a lo mejor, esto nos impide reformar el baño tal y como nos habíamos planteado o la compra de los muebles nuevos para el salón.
Lo que descubrí con la valoración inmobiliaria del inmueble
Por lo tanto, la primera cosa que hay que realizar es una valoración objetiva que se empieza con la individuación del piso, a través de los datos catastrales y registrales.
Fue en esta fase que me di cuenta de que, tal y como sospechaba, el dúplex no era una única unidad inmobiliaria, sino dos fincas registrales.
Doy por hecho que no ha sido mala fe por parte de la agencia sino un descuido por no tener todos los datos.
Aun así, insistir por parte del agente que eso no era un problema no fue lo más correcto, un error puede cometerlo cualquiera, pero hay que tener mucho cuidado porque dos fincas registrales suponen dos compraventas, dos hipotecas (con el riesgo que el banco no financie de la misma manera las dos) dos actos en notaria, aunque se realicen de manera simultánea, el notario las cobrará por separado, dos inscripciones al registro…y dos tasaciones con el riesgo que la suma de la dos no se aproxime al valor que estaríamos dispuestos a pagar por el conjunto del dúplex.
Cuál fue la solución
Así que, en estos casos, tal y como haría un tasador, lo mejor es pedir la agrupación de los dos pisos antes de la compraventa.
De esta manera todos los gastos los tiene que pagar el vendedor y sobre todo se evitan quebraderos de cabeza: problemas con la comunidad, puede que algún vecino se oponga, y con el Ayuntamiento, se necesita un proyecto visado por parte de un arquitecto superior.
Además, habrá que esperar a actualizar la información en el catastro y en el registro de la propiedad (más tiempo perdido y más gastos).
Por lo tanto, es necesario tener muy claro lo que se está comprando porque podemos tener serios problemas con la financiación del banco y, además, perder el tiempo esperando a que se resuelvan posibles vicios urbanísticos, no es la mejor decisión, ya que hoy en día las condiciones de las hipotecas cambian mes a mes.
Otros problemas típicos en dúplex
Otro error frecuente es pensar que si una superficie está inscrita en catastro esté automáticamente legalizada urbanísticamente.
Hay muchos casos de dúplex en las últimas plantas que ocupan la zona abuhardillada que han sido registradas porque a través de fotografías aéreas Catastro se ha dado cuenta de la presencia de ventanas en el tejado.
Suelen ser pisos o chalet construidos en los últimos 20 años y se identifican casi siempre por una escalera de caracol, la manera más sencilla para comunicar las dos plantas sin perder demasiado espacio, una vez pasada la inspección urbanística.
Pero cuidado, el ayuntamiento no tiene constancia de estos cambios, y la mayoría de las veces ni se podrían legalizar porque duplican la superficie construida del piso, así que si algún vecino pide revisar el coeficiente de contribución de la comunidad o decide no pagar la reparación del tejado porque alguien ha abierto una ventana no autorizada, tiene todas las papeletas para ganar su batalla y nosotros tendremos que tener que asumir ulteriores gastos.
Por ese motivo, si quieres realizar una compra segura, como arquitecto y personal shopper inmobiliario te ayudo a no cometer errores
¿Qué decidimos hacer con este dúplex?
Lo descartamos. Pero el caso tuvo un final feliz:
Al mes siguiente encontramos su hogar; hemos necesitado más tiempo, pero no es nada en comparación con los que le queda para disfrutar en total tranquilidad de su nueva casa.
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Dispondrás de antemano del precio orientativo para el proyecto de reforma en caso de que sea necesario. (Soy arquitecto especializado en reformas arquitectónicas, aquí puedes leer más sobre mí ).
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