Cómo comprar una casa en Madrid paso a paso

No tener un plan de acción es el principal error a la hora de comprar una vivienda. La mayoría de las veces el comprador improvisa, desconoce los pasos a seguir y los trámites que tendrá que realizar, y, muy a menudo, oigo frases como “hemos empezado a buscar, pero luego lo hemos dejado” o “hemos estado viendo algunos pisos, pero nos hemos desmoralizado y hemos abandonado la idea”, “he hecho una oferta, pero se me ha escapado el piso”.

debo decirte que...

A veces, no existe una intención verdadera de comprar una vivienda. En otras ocasiones no existe un acuerdo entre la pareja o bien cuesta salir de la propia zona de confort. La tarea de buscar casa se vuelve aburrida y molesta cuando se choca con la realidad, un escenario que la mayoría no se espera porque la oferta de los pisos es escasa o porque no se encuentra nada interesante con el presupuesto a disposición.

Muchos optan por tirar la toalla o por autoconvencerse que un día los precios bajarán, pero la verdad es que sin una organización no se puede alcanzar el resultado y los precios no paran de subir, así como las hipotecas.
Si hay un error común en todos los que renuncian a comprar una vivienda o que eternizan este proceso y, quizás, en la mayoría de los compradores, es no tomar la compra más importante de nuestra vida como un proyecto.

Los proyectos, a diferencia de los sueños que raramente se realizan, necesitan una programación, un objetivo, un desarrollo por diferentes etapas y una fase de revisión constante para poder cumplirlos.

Si todo lo que has leído hasta ahora te suena de algo, quizás esta hoja de ruta paso a paso te pueda ayudar a retomar la ilusión de querer realizar tu proyecto de compra de una vivienda. Pero antes, déjame recordarte que me encantaría escuchar tu proyecto y ayudarte en el proceso de compra.

Pasos para comprar una vivienda en Madrid

1.Definir las características del piso

El primer punto es saber lo que se estás buscando y aclarar las ideas.

• ¿Cuántas habitaciones necesitas de verdad? ¿Dos o tres?

• ¿Realmente necesitarás una terraza o la mayoría del año ni la pisarás?

• ¿Quieres un chalet o un piso muy grande e independiente que quizás no exista en el mercado?

Como personal shopper inmobiliario ayudo a mis clientes a realizar esta tarea que parece fácil, pero no lo es. A veces, buscar un salón comedor grande donde realizar una tarea y no tener que buscar un piso con una habitación más resulta más fácil y ahorrarás tiempo. s

2. Definir el presupuesto

Es importante realizar una caja (ideal) con el dinero que queremos y podemos gastarnos en la operación. Definir un techo es necesario para no caer en el efecto subasta e ir viendo pisos cada vez más caros y atractivos, pero que no podremos alcanzar.

Así que ¿Sabes los gastos que conlleva la compra de una vivienda?

A los ahorros que tendrás que aportar, hay que sumar el Impuesto de Trasmisión Patrimonial (ITP) y los demás gastos (tasación independiente, no vinculada a un único banco para poder acudir a más de una entidad, notario, registro de la propiedad).

Por ejemplo, si quieres comprar una vivienda de 300.000€ que necesita una reforma de 40.000€, tendrás que disponer de 60.000€ (el banco solo financia el 80% del valor del piso) + 18.000€ (ITP)+ 3.000€ (gastos) + 40.000€ para la reforma ya que el banco no la financia. Total 121.000€

Si quieres ser uno de mis clientes, tranquilo, no tienes que añadir algún gasto, con el ahorro de tiempo que supone contratarme y la rebaja que consigo con la negociación, mis honorarios entran siempre en la caja que habías pensado antes de conocerme.

GIOVANNI GIACOMINI

Personal Shopper Inmobiliario Madrid

3. Analizar el mercado

Si en el primer paso hay que soñar con el piso ideal, este es el momento de poner los pies en la tierra y saber si lo que estás buscando existe en la ubicación que te interesa con el presupuesto que has fijado.

Si todas las fases son importantes, esta es esencial. No puedes equivocarte y estar esperando eternamente un piso que nunca saldrá en el mercado.

Si te estás equivocando, es posible que, cambiando la ubicación, o presupuesto, puedas encontrar lo que necesites.

En esta fase, como personal shopper inmobiliario, te ayudo a ser realista y ahorrarte muchísimo tiempo. Mi conocimiento del mercado inmobiliario y mi experiencia como arquitecto me permiten ayudarte a ser realista.

Si quieres sobrevivir al mercado inmobiliario de Madrid hay que adaptarse, y yo te puedo indicar una ubicación alternativa que cumpla con tus deseos y donde podrás encontrar lo que buscas.

4. Estudiar la hipoteca

En la fase 2 has definido un presupuesto.

Si tienes todo el dinero puedes pasar directamente al punto siguiente, pero, si tienes que pedir una hipoteca, este es el momento de hablar con la entidad bancaria. Tienes que verificar si tus ingresos mensuales, tu contrato laboral, la duración, tu capacidad de endeudamiento, te permiten alcanzar el préstamo que necesitas u obtener un aval bancario.

No lo dejes para lo último. Nunca. Puedes encontrar la casa que estás buscando desde hace mucho tiempo y darte cuenta de que no puedes pagarla, que no te encuentras cómodo con la cuota mensual.

En esta fase te ayudo a contactar con las diferentes entidades y tener un abanico de ofertas que tendremos que valorar por su tipo de interés, pero también por muchos otros aspectos relativos a los gastos en caso de amortización, cierre o cambio de entidad, seguros, etc.

A veces surgen sorpresas positivas y nos damos cuenta de que el banco está dispuesto a prestar más dinero de lo previsto y la selección del piso se agiliza enormemente. Puedes consultar más detalles sobre la fase de asesoramiento hipotecario aquí

5. Búsqueda y selección

Ahora que sabes lo que estás buscando es el momento de ponerse mano a la obra, de seleccionar ofertas y visitar pisos. Esto es un trabajo que exige paciencia y constancia tanto en la búsqueda como en la programación de las visitas.

En esta fase ayudo a mis clientes seleccionando y visitando por ellos para que no pierdan ni una oportunidad, mientras, ellos se pueden dedicar a su trabajo, vida familiar o personal. Además, gracias a mi experiencia como arquitecto y personal shopper, poseo una red de contactos con agencias inmobiliarias, abogados, otros arquitectos, reformistas, administradores de fincas, me permite alcanzar los pisos que aún no se han publicado.

6. Validación técnica y legal

Por fin has encontrado el piso que estabas buscando, no lo quieres perder y encima el vendedor te está metiendo prisa. Antes de decidirte, tienes que resolver tus dudas:

• ¿Se podrá ampliar el salón y la cocina?

• ¿Cuánto costará cambiar las ventanas?

• ¿Y el suelo?

• ¿Qué documentos tendrás que verificar antes de lanzar una oferta?

• ¿Cuenta con certificado de eficiencia energética?

• ¿Y con la cédula de habitabilidad?

• ¿Tiene deudas con la comunidad de propietarios?

Puedes llamar a una empresa de reforma o un conocido que es abogado (siempre que sea experto en temas inmobiliarios), pero el tiempo va en tu contra.

En esta fase, como arquitecto colegiado, realizo un informe técnico sobre el piso (estado de conservación de la estructura, de las instalaciones y del piso en general) y del edificio.

Además, te doy un presupuesto orientativo de la reforma que necesitas para que tengas toda la información antes de tomar la decisión. Lo mismo para la parte legal: mis abogados tienen mucha experiencia en el sector inmobiliario y, sin que tengas que hacer nada, revisarán toda la documentación del piso y de los contratos que tendrás que firmar, adecuándolo todo a la legislación vigente.

7. Valoración inmobiliaria

¿Estarás ofertando el precio correcto? ¿Y si la tasación sale más baja qué pasa? Recuerda que en el punto 2 has definido un presupuesto y no puedes pasarte de ese importe. Es el momento de ser objetivo.

Mi experiencia como arquitecto y mi formación con cursos de tasación, me permite ofrecer a mis clientes una valoración objetiva con el precio mínimo que se tendría que proponer para no perder la oportunidad y un precio máximo que no deberías superar si quieres realizar una operación rentable.

8. Negociación del precio del inmueble

El proceso de negociación del precio de una vivienda es una fase muy delicada porque solo si las dos partes, comprador y vendedor, llegan a un acuerdo en que ambos se encuentren cómodos, se llegará a terminar la operación.

Debes tener mucho cuidado en no dejarte escapar la oportunidad si es el piso de tu vida, y presentar una oferta que sea convincente porque cualquier error podría hacer que el vendedor se decantase hacia otra oferta que no sea la tuya.

En esta fase te proporcionaré un informe del valor de la vivienda y negociaré por ti el mejor precio posible , documentándolo a la parte vendedora, presentando una oferta con muchos más aspectos que no sea solo el precio, calendario, entregas, periodos de carencia, condiciones de entrega del inmueble…

9. Ofertas – reserva – arras

La parte vendedora en muchas ocasiones tiene mucha prisa para firmar el contrato de arras porque no quiere comprometerse con alguien que, quizás, no puede pagar el piso y, justamente, tiene miedo de perder otras oportunidades de venta. Los agentes inmobiliarios también quieren firmar arras cuanto antes para cobrar sus honorarios.

Si te das prisa puedes cometer un gran error porque tienes que pagar el 10% del valor ofertado y, si no consigues llegar a terminar la operación, es un dinero que pierdes.

Es por ello que yo suelo negociar firmar un contrato de reserva, entregando una pequeña cantidad de dinero y tomando unos días para poder firmar el contrato de arras. Este será el momento en que se tiene que retomar el contacto con el abanico de ofertas de hipoteca que has tenido en el anterior punto 4 y, solo una vez que te aseguren que te conceden la hipoteca, firmar las arras.

10. Escritura en notaría

Este es el momento más bonito, hay muchos nervios, a veces no todo encaja, pero, al final, si se han hecho bien las cosas, todo sale bien.

Habitualmente consigo una minuta de la escritura el día anterior, así que mis clientes tienen el tiempo para leérsela en su casa, tranquilos, el día siguiente, ya en la notaría, se pueden realizar los cambios pertinentes, pero, de esta manera, ya se tiene todo controlado.

las ventajas DE...

CONTRATAR UN PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA DE MANERA SEGURA

No perderás tu precioso tiempo en buscar, visitar y analizar las casas con opción a compra en la zona que deseas, sin ni siquiera saber si lo que encuentres es conveniente.

Tendrás la tranquilidad de que estás comprando una vivienda al precio justo y con las mejores condiciones financieras.

Conocerás de manera objetiva y con seguridad todos los pros y contras del inmueble, todos los detalles técnicos, tanto a nivel arquitectónico, estructural, gastos “ocultos” de la comunidad de vecinos, etc.

Dispondrás de antemano del precio orientativo para el proyecto de reforma en caso de que sea necesario. (Soy arquitecto especializado en reformas arquitectónicas, aquí puedes leer más sobre mí ).

Contarás con el apoyo de un profesional inmobiliario en las diferentes etapas de la compra más importante de tu vida y velaré por tus intereses en todos los conflictos que puedan surgir.

De esta manera tendrás la garantía de no perder tiempo y de realizar una compra segura y transparente.

Si estás valorando comprar una casa en Madrid y necesitas asesoramiento profesional, me encantará ayudarte a realizar tu sueño.

Si prefieres escribirme directamente, este es mi correo

Email: info@giovannigiacomini.com