COMPRAR CHALET EN LAS AFUERAS

Según los medios de comunicación en el periodo post confinamiento, a partir de finales de junio, se ha disparado la demanda de compra de chalet en las afueras de las grandes ciudades, mejor si dispone de un amplio jardín y piscina donde poder pasar con menos angustias otro posible confinamiento.

En realidad, creo que poder vivir en una casa de estas características siempre ha sido el deseo de muchos, pero, no todos podemos permitirnos realizar este sueño y no solo por la razón más evidente, económica, sino también porque ir a vivir alejado del centro conlleva unos problemas diferentes: acceso a los transportes reducido, limitación en la vida social y cultural (nuestra y de nuestros hijos), logística a la hora de ir a trabajar o llevar los niños a las actividades extraescolares.

Cada uno conoce hasta qué punto puede asumir estos compromisos, pero, como arquitecto y consultor en exclusiva del comprador, sí que quiero llamar la atención sobre algunos aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de comprar un chalet en Madrid para que no decidas solo con las emociones que te transmite tu nuevo hogar si no también con la cabeza y poder ahorrarte futuros quebraderos de cabeza.

COMPRAR CHALET EN MADRID

EL RIESGO DE COMPRAR UNA VIVIENDA (EN PARTE) ILEGAL

A la hora de querer comprar un chalet en Madrid, el riesgo de comprar una vivienda (en parte) ilegal es bastante frecuente.  Hace un par de años me llamó un cliente porque había localizado un chalet con piscina a las afueras de Madrid y quería saber mi opinión como arquitecto sobre unas grietas que había encontrado en el exterior de la construcción.

Cuando realicé la visita le quité importancia a esos desperfectos, le expliqué que el porche debía de ser un añadido posterior a la construcción original y que esas grietas se habían formado en el punto más débil de la unión entre las dos partes porque el terreno había cambiado el volumen, a causa de la sequía que estábamos viviendo, provocando pequeños movimientos en las estructuras.

Estéticamente no eran bonitas y requerían una intervención especial para reconstruir la junta y evitar su reaparición, pero no representaban un peligro estructural.

 Lo que, si me preocupó era averiguar el estado urbanístico del chalet. ¿Ese añadido era legal? Muchas veces, y esa fue una de las tantas, a la hora de comprar un chalet, se averigua que, en realidad, la construcción existente no está conforme con el proyecto inicial o con los metros construidos del catastro o, peor aún, que solo está legalizada la planta baja y la buhardilla y la piscina son ilegales (todos estos casos coincidieron en el chalet que visité …).

Por eso, es muy importante consultar un arquitecto y, en mi caso, además un personal shopper inmobiliario para buscar un chalet para comprar que pueda, de manera imparcial, averiguar el correcto estado de su situación, porque la disciplina urbanística ha ido evolucionando con los años, así como los controles.

Es sabido, por ejemplo, que la hacienda pública realiza vuelos para localizar las ventanas en las buhardillas y las piscinas. De hecho, los vendedores  muy a menudo confunden la inscripción (realizada por oficio por el Catastro) en la hoja catastral de la piscina o del bajo cubierta, con la conformidad urbanística, aunque en realidad este es un gran malentendido del sector inmobiliario ya que la inscripción catastral no es sinónimo de legalización urbanística.

Como prueba de esta afirmación simplemente cito el caso de necesitar un préstamo a la hora de comprar un chalet: el tasador realizará la valoración solo y exclusivamente de la parte construida legalmente (y ten en cuenta que averiguará cual es), todo lo demás será como si no existiera. Aconsejo además tener especial cuidado en averiguar la legalidad de las piscinas (que son consideradas obra mayor por los Ayuntamientos porque producen movimientos de tierra).

Con el tiempo la impermeabilización se desgasta y son frecuentes las filtraciones de agua que pueden, en casos extremos, dañar nuestra casa o las de las parcelas vecinas. En este caso es bueno aclarar que los seguros no tienen por qué cubrir daños de construcción que son ilegales así que es probable que tengamos que echar mano a nuestro bolsillo a la hora de reparar. Este argumento nos lleva al segundo tema de tener en consideración a la hora de comprar un chalet: los gastos de mantenimiento.

GASTOS A CONSIDERAR A LA HORA DE COMPRAR UN CHALET, EL MANTENIMIENTO

Cuando realizo una visita con mis clientes siempre hablo de los gastos a considerar a la hora de comprar un chalet, especialmente el mantenimiento que supone.

En una comunidad casi siempre se diluyen en los años y sobre todo, se delegan a otros (presidente de la comunidad, administrador) mientras en el caso de un chalet seremos nosotros quienes tengamos que realizarlos totalmente y, casi siempre, sin haber ahorrado en los años un fondo “ad hoc”.

Así que, es fundamental prevenirlos y considerarlos antes de comprar un chalet porque pueden volverse un verdadero quebradero de cabeza.

En primer lugar, tenemos que considerar el estado de las fachadas y como en el ejemplo que he puesto al principio de este artículo, estudiar la naturaleza de posibles grietas, además de la estética de los acabados.

La situación del tejado es probable que no podamos averiguarla al cien por cien hasta que no seamos dueños, pero una buena señal puede facilitarnos la inspección visual de las zonas abuhardillada fijándonos en posibles manchas o en el olor a humedad.

En cuanto a la piscina, lo mas importante, una vez averiguada su legalidad, es vallarla en caso de tener niños pequeños. Por lo demás, lo mejor sería poder contar con la visión de facturas que nos aseguren el correcto mantenimiento o las reparaciones antes de realizar la compra de chalet. En cuanto sea de nuestra propiedad lo aconsejable es llamar a una empresa especializada para la puesta en marcha y para que nos indique todas las acciones rutinarias que tendremos que realizar cada año y en el transcurso de la temporada de verano.

Si quieres comprar un chalet con jardín y no quieres pasarte todos los fines de semana cuidándolo te aconsejo medir muy bien la superficie exterior. A veces, en caso de ser demasiado grande, la solución podría ser hormigonar una parte, la más próxima a la casa, así podrás poner unas mesas para comer al aire libre y reducir la zona que requiere mantenimiento. Con regar y cortar la mitad de la parcela puedes tener lo suficiente como para poder disfrutar del césped y de unos árboles de fruta, por ejemplo, mientras lo demás solo necesitara ser barrida.

Si no eres un jardinero experto, debes tener especial cuidado con los setos que separan tu parcela. Esos tienen mucho mantenimiento y si no se realiza por un profesional pueden resultar algo feos. Así que a la hora de visitar una casa con jardín en venta fíjate en el estado de su arboleda y pregúntate si eso puede suponer algo a lo que te gustaría dedicarte o vas a tener contratar una empresa de jardinería.

El verdadero tabú de los dueños del chalet en venta: los gastos de calefacción.

Es inútil negar que una casa en Madrid tiene un gasto de calefacción superior a la de un piso. Muchas veces, la falta de un correcto aislamiento, las carpinterías exteriores viejas y la misma geometría de la casa aumentan este problema.

Sabemos que el calor va hacia arriba así que si tiene una o dos pantas verás cómo la escalera será un tiro vertical donde derrocharas parte de tu dinero. Por eso, te aconsejo, en la medida de lo posible cerrar la escalera; lo ideal sería con una puerta en la planta baja y, al menos, una en la última planta.

Así como tienes que valorar en la reforma a la hora de comprar un chalet renovar las ventanas con unas de rotura de puente térmico es algo que. Otra opción interesante es sustituir una chimenea por una estufa de pellet. Lo sé, no tienen el mismo efecto romántico, pero a nivel económico funciona perfectamente. Las más modernas te permiten gestionar las horas de funcionamiento con un timer y puedes, por ejemplo, calentar la planta baja solo a primera hora de la mañana para tener un espacio más agradable a la hora del desayuno.

Con un modelo de unos 700€ puedes calentar hasta 50m2 y el efecto es muy rápido. Evitarás, además, que la chimenea sea una puerta de acceso para el frío que baja desde el tejado hasta tu salón porque muchas veces la compuerta o se deja abierta o, peor aún, deja de funcionar con el tiempo. Con la instalación de pallet, al contrario, tendrás una chimenea con su salida sellada para que ni los humos, ni los gases ni el friío te moleste.

Por último, es importante evaluar la seguridad del chalet.

Una visita a la zona, la calle, la facilidad o no de saltar en la parcela nos dará algunas pistas. Visitar por la tarde-noche la zona, mejor andando, realizando un recorrido tipo, como, por ejemplo, desde la estación del tren al chalet, nos puede ayudar en nuestra decisión.

Además, debemos de valorar la sensación que nos transmite la vivienda, si nos vemos estar solos en ella. A veces son sensaciones personales, quizás no realmente justificadas por un peligro real si no por la costumbre que hemos adquirido de vivir rodeados por otras personas.  Hoy al día, las empresas de seguridad ofrecen una instalación con cámaras y sensores en el exterior y en el acceso desde el garaje por poco mas de 500€ con un servicio de mantenimiento y alerta de unos 50€ al mes que ayudan a vivir en tranquilidad en nuestro nuevo chalet.

VENTAJAS DE COMPRAR UN CHALET CON UN PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

Creo que si has llegado hasta aquí es evidente que deberías comprar un chalet con un personal shopper inmobiliario y, en mi caso, arquitecto, para poder tener una opinión objetiva de todos los gastos que tendrás que realizar, no solo en una primera reforma para actualizar los acabados o la distribución para tus necesidades, si no también para valorar los gastos de mantenimiento.

A mis clientes, por ejemplo, les preocupa mucho el mantenimiento del jardín y el estado del tejado, pero muchas veces es solo cuestión de averiguar cómo poder limitar estos gastos.

Por eso puedo ayudarte a comprar un chalet en Madrid de manera segura y sin futuras preocupaciones, realizando una hoja de ruta para distinguir la obra urgente que tienes que realizar y las actuaciones que puedes posponer en el tiempo para contener los gastos y disfrutar de tu nuevo hogar.

Por qué deberías comprar un chalet con un personal shopper inmobiliario

Por último, pero no menos importante, te ayudaré a averiguar la legalidad de toda la construcción, comparando los planos con la información de los archivos del ayuntamiento con la información catastral y la relación técnica sobre lo que realmente comprarás.

Comprar un chalet debe ser un sueño que se realiza, no el comienzo de una pesadilla. 

Contacto

No estoy interesado en recopilar datos de mis clientes para enviar correos masivos, ni es necesario registrarse para poder acceder a la información que poco a poco voy colgando en mi «Biblioteca de Ideas». Estoy interesado en los clientes que quieren compartir conmigo su proyecto sea una pequeña vivienda, una promoción inmobiliaria, un solar, un local para su actividad. Si quieres adquirir un inmueble me encantará ayudarte a realizar tu sueño.