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Identificando los tipos de humedad en la compra de una casa

La humedad es un problema que, más allá de su impacto estético, puede causar problemas estructurales en una vivienda y afectar la salud de quienes la habitan. Te explico los diversos tipos de humedades y cómo distinguirlas para poder valorar si las manchas de humedad de la casa que estás valorando comprar son graves o no.

 

¿Humedad en una octava planta en Madrid? Pensaba haber dejado atrás estos problemas en Venecia y, sin embargo, en los informes técnicos que elaboro para los compradores de viviendas, una de las principales inquietudes que surgen con mayor frecuencia es la detección de manchas de humedad en la propiedad.

CASO DE ESTUDIO

Humedad por condensación

Vamos por orden, porque hay que distinguir varios tipos de causas que provocan las manchas de humedad, diferentes consecuencias que van desde los daños estéticos a los problemas de salud, y, por tanto, diferentes soluciones (si las hay).

En mi caso, un piso en el Retiro, centro histórico de Madrid, la compradora estaba muy preocupada: el piso le encajaba, lo deseaba y ya me había dado cuenta de que no había vuelta atrás: ese era su piso. Lo único que podía hacerle cambiar idea era mi opinión sobre esa mancha de humedad justo en frente a la entrada a la vivienda. 

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Humedad por condensación

Nunca olvidaré su expresión de alivio y felicidad cuando le dije que había solución. La zona donde se había formado el moho era una porción de pared que lindaba con el patio interior. Una vez comprobado que no había habido fuga de agua, el color de la superficie (oscuro) y que toda la pared estaba empapelada con un acabado plástico (que no permite a la pared transpirar), la causa era evidente. Se había formado moho por condensación

Dentro de los diagnósticos por humedad, este no es el más complicado de solucionar, pero es cada vez más frecuente porque tendemos a aislar nuestras casas para que no haya transmisión con el exterior buscando el ahorro energético. Otras razones por las cuales aparece este tipo de moho son:

Simplemente porque no hay recambio de aire porque la casa se queda sin inquilinos (el piso en cuestión había estado cerrado dos años) o

Sus habitantes buscan más protección, las familias con un bebé o las personas mayores, suelen abrir menos las ventanas para que no entre el frío. 

A eso hay que añadir que las ventanas son cada vez más eficientes y cada vez más estancas, así que se ha perdido esa pequeña transmisión de aire con el exterior que era típica de las ventanas de madera de hace unas décadas. 

Buscar el ahorro energético es necesario, pero es igual de importante realizar una buena ventilación del piso (al menos diez minutos al día), no solo para expeler los agentes contaminantes, sino también para cambiar la cantidad de humedad del aire.

Localización de las manchas de humedad

¿Dónde encontramos las manchas de humedad? El moho se forma en la superficie de las paredes más frías y donde se crean puentes térmicos: no todos los materiales usados en la construcción absorben y expelen el agua de la misma manera (la lluvia, si están en contacto con el exterior o la humedad del aire interior) ni tienen la misma temperatura (entre interior y exterior hay diferencia de muchos grados en invierno) y esta situación facilita la formación de condensa que, en algunos casos, puede transformarse en moho. 

  1. Así que las manchas se pueden encontrar, sobre todo, en los encuentros entre una pared de ladrillos y la estructura (pilares y vigas de hormigón o de acero) o los cambios de dirección de las paredes: en mi caso, por ejemplo, salió en una esquina. 

RESPUESTA TÉCNICA

¿Se puede comprar un piso con este tipo de humedad?

En general sí, hay que ver caso por caso, pero en este no hubo problemas. 

Eliminar las manchas de humedad

La solución para quitar la humedad por condensación de la pared fue:

limpiar las manchas de humedad de la superficie con agua y vinagre 

quitar el revestimiento plástico, 

dejar la ventana abierta y esperar que toda la pared se secara, con el clima de Madrid, en primavera, una semana es suficiente. 

En casos más extremos, en el mercado existen pinturas que impiden la proliferación del moho, pero sus efectos están limitados en el tiempo, así que siempre hay que cuidar la ventilación del piso.  

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Humedad por condensación

¿Por qué se forma el moho?

 En el aire siempre está presente un porcentaje de humedad, que puede variar, la humedad relativa, técnicamente esta cantidad se llama vapor ácueo, además de miles de esporas de hongos que estamos constantemente respirando.  

En el interior de una casa, además, se produce constantemente vapor ácueo: cada uno de sus habitantes emana más o menos un kilo diario y hay que añadir la cantidad derivada de la cocción de los alimentos o de la ropa húmeda tendida después de una lavadora. 

El problema está en la humedad de saturación. A temperaturas más altas, mayor es el porcentaje de vapor ácueo que cabe en el aire. A temperaturas más bajas, el aire puede contener menos cantidad de vapor ácueo y, lo que sobra, condensa y se transforma en gotas de agua. Esto crea el ambiente ideal para que las esporas de los hongos se transformen en moho. 

 

Así que para poder formarse el moho necesita tres cosas: 

En mi caso, el piso estaba la mayoría del tiempo a oscuras (porque nadie vivía en él) y, además, el olor a humedad era muy fuerte, señal que ya los hongos se habían muerto, pudiendo ser esta la fase más peligrosa para la salud humana, ya que se empieza a inhalar micotoxinas que pueden causar alergias o irritaciones y, en el peor de los casos, dificultad respiratoria. 

Humedad por condensación

Otros tipos de humedad

Existen principalmente otros dos tipos de humedades muy similares:

 

La humedad por filtración

Puede darse, por ejemplo, por rotura de tuberías (la solución es fácil porque es suficiente averiguar la causa y repararla) o provocadas por las intensas lluvias en las fachadas o en el tejado (será necesario intervenir con una capa de impermeabilización). 
De todas formas, la humedad por filtración es algo que tiene una característica puntual y limitada en el tiempo, así que, generalmente, no tiene consecuencias y no es impedimento para la compra de una vivienda.  

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Humedad por infiltración

La humedad por capilaridad

A diferencia de la anterior, esta se manifiesta cuando el terreno en contacto con las paredes se moja, puede ser por las lluvias intensas que, a veces, provocan riadas de agua que los terrenos no son capaces de absorber o, en el peor de los casos, por la naturaleza geomórfica del terreno y el tipo de construcción. 

Es necesario que el agua se evapore cuanto antes para que los materiales no se queden demasiado tiempo húmedos, ya que pueden perder su función estructural. 

De hecho, el problema surge cuando el agua entra en contacto con los cimientos (el hormigón suele perder su consistencia desmigándose literalmente y el hierro en contacto con el agua se oxida). 

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Humedad por capilaridad

La característica de la humedad por capilaridad es que se manifiesta sobre todo en las plantas bajas de los edificios que no han sido aislados e impermeabilizados y el agua se va extendiendo de la parte inferior de la pared a contacto con suelo hacia arriba.

¿Cómo identificar la humedad por capilaridad?

En estos casos las manchas de humedad que se crean son diferentes a las manchas oscuras y malolientes creadas por los hongos en la humedad por condensación: el contacto del agua con las paredes de ladrillo y de yeso provoca la creación de unas sales; se pueden ver perfectamente en la superficie, de color blanco y provocan el deterioro de los materiales causando desprendimientos y desperfectos. La solución para este tipo de humedad es muy complicada.

RESPUESTA TÉCNICA

¿Se puede comprar un piso con humedad por capilaridad?

Generalmente aconsejo la compra de una vivienda solo cuando se puede realizar una barrera física o una inyección química para aislar las paredes de la filtración del agua. 

¿Qué tipo de humedad tengo?

A modo de resumen, te dejo una tabla con los tipos de humedad que puede presentar una casa y como identificarla 

 
tabla para identificar los diferentes tipos de humedades de una casa

En conclusión, la identificación precisa y la comprensión de los diferentes tipos de humedad en una casa son fundamentales para tomar decisiones informadas y garantizar la inversión adecuada en una propiedad. Dado que cada tipo de humedad puede requerir acciones específicas de fácil o difícil implementación, es altamente recomendable consultar a un experto en la materia para tomar la decisión correcta.

 

Como arquitecto, puedo llevar a cabo una evaluación exhaustiva, proporcionar un informe técnico detallado y ofrecer recomendaciones sobre cómo abordar y remediar el problema. En última instancia, contar con un informe técnico sólido puede ser esencial al determinar si el tipo de humedad encontrado puede condicionar o no la compra de una casa, lo que brinda una valiosa tranquilidad al tomar una decisión tan significativa.

Si estás a punto de comprar una vivienda y te has encontrado unas manchas de humedad, no te arriesgues
Llámame y redactaré un informe técnico para que tengas la tranquilidad de hacer una compra segura

Casos de éxito y testimonios de clientes satisfechos

A lo largo de mi trayectoria como personal shopper inmobiliario, he tenido el privilegio de acompañar a numerosos clientes en la búsqueda de su hogar ideal. A continuación, comparto algunas historias reales que demuestran los resultados positivos que hemos obtenido:

 

Comprar un dúplex en Madrid

Sin morir en el intento con un PSI

Cuidado con los chalets

Los problemas más frecuentes que encuentro en este tipo de inmueble

Experiencias positivas y beneficios obtenidos con el personal shopper inmobiliario

Los testimonios de mis clientes hablan por sí mismos, demostrando los beneficios tangibles de trabajar con un personal shopper inmobiliario:

Izial Olazábal
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La experiencia con Giovanni ha sido buenísima. Muy buen profesional, con una experiencia sólida, gran conocimiento y plena disponibilidad durante el proceso. Hace sentir en todo momento que la situación está controlada, traslada plena seguridad en todo el proceso.
Eduardo González
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Giovanni Giacomini ha sido de gran ayuda para comprar nuestro piso. Nos ha acompañado en todo el proceso desde la elección hasta la compra, aconsejándonos en todos los aspectos. 100% recomendable !

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