Como personal shopper inmobiliario en Madrid, he acompañado a numerosos clientes internacionales en este viaje y he visto de cerca dónde suelen surgir los problemas. A continuación, te presento los errores más frecuentes y, lo que es más importante, cómo puedes evitarlos para que comprar vivienda en Madrid desde el extranjero sea una experiencia segura, eficiente y rentable.
Planificar el proceso de compra
Hace tiempo escuché una psicóloga decir en un podcast: si no se tienes un plan de vida se termina viviendo la vida dibujada de otras personas para ti.
Comprar una vivienda especialmente si resides en otro país, exige un amplio abanico de conocimientos.
Va más allá de simplemente encontrar un inmueble que te agrade y se ajuste a tu presupuesto. Necesitas dominar aspectos cruciales como la proyección del mercado inmobiliario en la zona, cuestiones técnicas y legales, así como un profundo entendimiento de las implicaciones financieras y fiscales.
El desconocimiento y la no planificación suele acabar(en un alto porcentaje de casos) en pagar de más, elegir una propiedad que no cumple tus expectativas, o enfrentarte a sorpresas financieras y burocráticas que estropearán tu proyecto.
EN LA PRIMERA SESIÓN...
Muchos no residentes se sorprenden al saber que los bancos suelen financiar solo el 60% o, excepcionalmente, el 70% del valor de la propiedad. Esta información puede hacerles ver que, quizás, no es el momento adecuado para ellos. Otros se dan cuenta de que el proceso requiere más tiempo del que habían imaginado inicialmente.
Dado que la compra de una propiedad es una inversión tan significativa, la mayoría de los clientes se sienten más seguros y evitan errores cruciales cuando cuentan con un acompañamiento paso a paso durante todo el proceso.
Conocer los aspectos burocráticos
Generalmente para comprar una vivienda en Madrid tendrás que firmar tres documentos:
- Documento de reserva: Este es el primer paso formal. Se trata de un acuerdo preliminar donde manifiestas tu intención de comprar la propiedad, se define el precio y se estima el plazo para completar la operación. Es un compromiso inicial que asegura tu interés.
- Contrato de Arras: Este documento es mucho más detallado y vinculante. Aquí se establecen todas las condiciones de la compraventa. En este punto, deberás entregar al vendedor aproximadamente el 10% del valor de compraventa. Es importante que sepas que este pago no tiene vuelta atrás, si te arrepientes y decides no comprar, perderás este dinero.
- Escritura Pública ante Notario: Es el momento culminante de la compra. Aquí se firma la escritura de compraventa, abonas el 90% restante del precio y, finalmente, se te entregan las llaves de tu nueva propiedad.
Para los dos primeros documentos (reserva y arras), puedes identificarte con el número de pasaporte de tu país. Sin embargo, para la firma de la escritura ante notario, tu pasaporte no será suficiente. Necesitarás un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para no residentes.
Aunque esta información pueda sonarte familiar, hay detalles cruciales que no siempre se conocen:
- El NIE es imprescindible no solo para la compra de la vivienda, sino también para abrir una cuenta bancaria en España, un trámite indispensable para gestionar los pagos.
- Vigencia del Certificado: Si bien el número de tu NIE será siempre el mismo de por vida, el certificado físico que te entregan y que se requiere para la firma ante notario solo tiene una validez de tres meses. Esto es fundamental a la hora de planificar los tiempos.
- Después de obtener el NIE tendrás de darlo de alta en Hacienda porque solo así podrás pagar los impuestos que como comprador tienes que liquidar.
cuándo y cómo
solicitar el nie
En mi experiencia, es vital contar con el apoyo de un abogado experto en extranjería. Por ello, cuento con un equipo legal que asesora a mis clientes para que todos los trámites se realicen correctamente, teniendo en cuenta que existen muchos matices (por ejemplo, en un matrimonio mixto donde un cónyuge es español concede al otro más tiempo de estancia en el país a pesar de ser extracomunitario y no residente) .
Conocer los aspectos económicos
Tener clara la parte económica de la operación es desde luego fundamental.
En primer lugar, debes tener claros los gastos de compraventa y recurrentes.
Gatos derivados de la operación de compraventa
- Al valor de compraventa tienes que sumar el 6% de ITP (impuesto sobre transmisión patrimonial) que se paga sobre el valor más alto entre el precio de compraventa y el valor catastral.
- Una serie de gastos fijos que son: la escritura de compraventa en notaria, la inscripción en el Registro de la Propiedad y una gestora que siga los tramites. Esta cantidad puede variar según el importe de la compraventa, pero mediamente está alrededor de los 3.000€.
- Posibles gastos de reforma: como arquitecto, puedo cuantificarlo antes de lanzar una oferta de compra para que lo tengas claro, ya que el banco no lo financia.
Gastos recurrentes una vez que seas propietario
- IBI, Impuesto sobre los Bienes Inmuebles: se paga al ayuntamiento y puedes realizarlo en un único pago o fraccionado en el transcurso del año.
- Recibos de comunidad de propietarios para cubrir todos los gastos para el mantenimiento de las partes comunes del edificio (iluminación, mantenimiento de la caldera comunitaria, limpieza de la escalera y mantenimiento de zonas verdes o de recreo, piscina, cacha de pádel.)
- Derramas: pagos extraordinarios que se cobran a los propietarios para poder acometer determinadas mejoras al edificio.
Centrándonos solo en los gastos de compraventa es fundamental saber que los bancos solo financian en caso de no residentes el 60, como mucho el 70% del valor mas bajo entre el valor de tasación y el valor de compraventa.
sobre la tasación...
La tasación de una propiedad es un proceso fundamental porque se trata de la valoración económica y oficial de un inmueble, realizada por un profesional cualificado e independiente cumpliendo con una normativa específica en España, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Haz la tasación con la ayuda de un arquitecto
Como arquitecto colegiado en Madrid, aporto un valor añadido crucial a tu proceso de compra.
Si bien el banco designará un tasador oficial, mi conocimiento profundo de cómo se valora cada detalle de un inmueble me permite analizar el precio correcto antes de que lances tus ofertas. Esto te ayuda a evitar problemas inesperados con la financiación.
Conozco a fondo los criterios de tasación y sé identificar aquellos elementos que pueden impactar negativamente el valor final. Por ejemplo:
- Espacios ilegales: Una parte de un salón-comedor que, en realidad, era una terraza cerrada ilegalmente, no computará en el valor de tasación.
- Zonas comunes vs. privativas: Las áreas comunes no tienen el mismo peso en la valoración que la superficie construida de la vivienda.
- Espacios abuhardillados: Los metros cuadrados con una altura inferior a 150 cm generalmente no se tienen en cuenta para el valor tasado.
Estos son solo algunos ejemplos; existen muchos otros aspectos a considerar.
Mi objetivo es proporcionarte un valor de tasación muy cercano al oficial desde el inicio de tus negociaciones. De esta manera, podemos anticipar y evitar cualquier obstáculo con la financiación, asegurando un proceso de compra más fluido y exitoso para ti.
La financiación
Tienes que saber que si compras con hipoteca necesitaras al menos dos meses, que generalmente acaban siendo tres, de la firma de las arras antes de la firma de compraventa. En este periodo tendrás que aportar una serie de documentos que te pedirá el banco de los cuales los dos mas relevantes son:
- La declaración de la renta: Aunque puede ser que en tu país no es obligatorio presentarla debes tener en cuenta los plazos en que puedes hacerlos porque sin esa no te concederán el préstamo.
- Credit report: un documento que los bancos utilizan para evaluar tu perfil tu comportamiento con las deudas y obligaciones financieras pasadas y presentes en todos los países donde has residido.
¿Puedo comprar una casa al contado en España?
Aunque planees comprar una propiedad en España con fondos propios, es muy probable que necesites abrir una cuenta bancaria en el país. Si bien algunos vendedores pueden aceptar pagos de reserva o arras desde una cuenta extranjera, la situación cambia radicalmente al momento de la firma del contrato de compraventa ante notario.
En ese acto público, no solo se entregan las llaves y la propiedad pasa legalmente al comprador, sino que también se requiere que el pago se haya hecho efectivo de forma segura. La única manera de garantizar esto es a través de un cheque conformado emitido por un banco español o una transferencia OMF. Estas transferencias, gestionadas a través del Banco de España, son órdenes de pago irrevocables: una vez emitidas, el dinero llegará al vendedor sin posibilidad de retroceso, ofreciendo la máxima seguridad para ambas partes.
¿Por qué contar con un personal shopper inmobiliario?
Por la seguridad y tranquilidad durante todo el proceso de compra
La verdadera paz mental radica en saber que tu inversión está respaldada por un profundo análisis y estudio realizado por un experto en el mercado inmobiliario, lo que te permite tener todos los documentos bajo control, sabiendo que estarás amparado por la profesionalidad de un experto en el proceso de compraventa y con la tranquilidad de tus intereses como comprador estarán completamente protegidos.
Para ahorrar tiempo y obtener los mejores precios
Olvídate de buscar en portales inmobiliarios, recorrer la ciudad entera visitando propiedades que luego resultan inadecuadas para tu objetivo. Yo me encargo de visitar los inmuebles y hacer una selección personalizada. Además, tengo una larga experiencia en negociación y conocimiento del mercado, lo que le permite obtener mejores precios en las propiedades.
Acceso a contactos y oportunidades en el mercado
Cuento con conexiones con agentes inmobiliarios, desarrolladores, bancos y otros actores clave en el sector. Gracias a esto, podrás acceder a propiedades exclusivas, que no se encuentran disponibles en los canales convencionales. Además, estoy al tanto de oportunidades de inversión y proyectos en desarrollo, lo que te permitirá tener acceso a opciones únicas y prometedoras.
Invertir en Madrid puede ser una pesadilla o una experiencia inolvidable y emocionante. Date la oportunidad de disfrutar de este desafío con total tranquilidad
