Auto  promoción

Si ya has encontrado tu parcela ideal y has comprobado en la cédula urbanística que reúna todos las características necesarias para poder construir tu vivienda es el momento de analizar su valor.

No es una tarea muy fácil, sobre todo porque generalmente no existen muchos testigos, muchos solares con las mismas características que se pueden utilizar para poder realizar una comparación. Ademas en general existen muchas manera de valorar un bien inmueble y lo mejor es definir desde el principio un criterio, aunque no coincida su finalidad. Por ejemplo podemos valorar el solar con finalidad hipotecaria (porque nos interesa definir el valor que tendría para una entidad bancaria) aunque decidamos no recurrir a un préstamo para la compra de un solar (utilizaremos por ejemplo el dinero recavado de la vendida de nuestro piso) y recurriremos a la financiación para la construcción.

 Valorar un solar

Quiero aclarar tres detalles importantes:

  • por Valor se entiende una expresión cuantitativa de las calidades de un inmueble, depende de la situación de mercado. Tenemos que conocerlo para saber si estamos realizando un buen negocio.
  • por Precio se entiende la cantidad que un comprador está dispuesta a pagar y un vendedor a aceptar para un inmueble. Depende de la negociación y puede ser muy subjetivo. Un comprador está dispuesto a lo mejor a pagar mas del precio de mercado para un inmueble del que se ha enamorado, un vendedor puede no aceptar un precio de mercado porque por su situación personal está dispuesto a esperar hasta realizar mas dinero para la venta.
  • En las valoraciones siempre hay que comparar bienes inmuebles similares (testigos); en las valoraciones de los terrenos el único factor diferencial es la cantidad de m2 edificable de cada parcela.

 

Un principio muy importante en la valoración, especialmente en la que tiene finalidad hipotecaria, es el de Mayor y Mejor Uso y tenemos que tenerlo siempre en cuenta. Hemos visto que en la cédula urbanística se define los usos previstos (residencial, dotacional, terciario) y la intensidad edificatoria prevista (en mi parcela de 500m2 por ejemplo puedo construir 0.50 m2 para cada m2 de terreno, es decir un total de 500m2).

 

 Parcelas auto promoción

 

Bien, aunque en parcelas para auto-promoción no suele darse mucho este caso, es bueno saber que, por ejemplo, la parcela que he elegido podría permitir un uso hotelero de 1m2 para m2 de terreno porque a lo mejor está ubicada en un pueblo de la sierra donde no existen pequeños hoteles rurales y en el planeamiento se ha considerado esta posibilidad.

 

El principio de Mayor y Mejor Uso nos obligaría a decidir cual de los dos usos, residencial edificabilidad 250m2, hotelero 500m2, es el mas aconsejable (según una visión financiaría), aunque no tiene porque corresponder al máximo aprovechamiento edificatorio. De esta manera por ejemplo podremos comprender porque la parcela tiene un valor de mercado mayor que lo previsto en la zona.

 

Supongamos que hemos verificado que el mayor y mejor uso es el residencial y recordamos que nuestra parcela tiene una superficie de 500 m2 y una edificabilidad de 250m2. El precio de venta por ejemplo es de 400.000€.

 

 Valor de repercusión

 

Un metodo muy sencillo aunque sumamente simplificado es de verificar el valor de repercusión por m2 construido. Para saber si estamos haciendo un buen negocio al valor del suelo tendremos que añadir el valor de la construcción. Aquí entra en juego el factor tiempo que nos obliga a realizar unas cuantas operaciones para poder fijar el precio en un determinado instante temporal, ademas de los costes de licencia de construcción. Pero de momento olvidémonos de todo esto (hablaré de estos temas en otras entradas) y aplicamos simplemente un poco de sentido común calculando el valor de repercusión.

 

Este se obtiene dividiendo el precio del solar 400.000€ por la superficie edificable 250m2, 1.600€/m2 construido.

 

Supongamos que el precio a m2 de viviendas unifamiliares de nuevas construcción en la zona esté en:

 

  • 2.500€/ m2 tendremos solo 900€/m2 para pagar el proyecto, las licencias de obra e la construcción. Es evidente que es imposible.
  • 2.800€/ m2 tendremos 1.200€/m2 para pagar el proyecto, las licencias de obra e la construcción. Vamos algo justos, o estamos seguros de poder construir a 800€/m2 y los otros 400€/m2 irán para los demás gastos o deberíamos negociar el precio de compra para bajar hasta 350.000€ obteniendo un coste de repercusión de 1.400€ y teniendo a disposición otros tantos para poder construir
  • 3.000€/ m2 tendremos 1.400€/m2 para pagar el proyecto, las licencias de obra e la construcción. Podríamos llegar considerando un precio de construcción de 1.000€/m2 y una repercusión de los demás gastos del 40%.

 

Está claro que he simplificado la casuística y que la realidad muy a menudo es mas compleja. Volveré sobre este tema en otra ocasión para poder profundizar mas los algunos temas que he evidentemente simplificado por necesidad de divulgación, pero espero con este calculo puedes ir afinando paso a paso tu mejor elección del solar.