Si estás interesado en realizar una Auto-promoción de una vivienda unifamiliar y ya has localizado un solar que responde a tus necesidades de ubicación y precio, antes de tomar cualquier decisión, necesitas verificar la Cédula Urbanística. Este documento lo otorga la Administración Local, Área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible del termino municipal correspondiente
Veamos mas en detalle porque es tan importante. El entorno urbano está clasificado en diferentes zonas según lo dispuesto en el Plan General de Ordenación Urbana y en sus Normas Técnicas de Actuación que definen exactamente que tipo de construcción se puede realizar (bloque de viviendas, viviena unifamiliar…) y que tipo de actividad se puede realizar: residencial, sanitario, terciario….
Tasación solar urbano
Así que el primer paso es asegurarse que en el solar tenga como uso previsto el residencial. Recuerdo ademas que existen tres tipos de terrenos:
- el terreno urbanizado (o solar) integrado de forma legal en la red de dotaciones y servicios del núcleo urbano, donde se puede construir una vivienda presentando la documentación exigida por el Ayuntamiento.
- el terreno urbanizable donde antes de edificar habrá que realizar un planeamiento de actuación para realizar las obras de urbanización: acceso viario y peatonal por ejemplo con su relativa iluminación y sistema de alcantarillado, red de dotaciones (eléctrica, gas, agua)
- terreno no urbanizable (un ejemplo es el terreno rustico que no tiene edificabilidad
El siguiente paso será comparar el tamaño de nuestro solar con los datos exigidos a la parcela mínima admisible para edificación, que son indicados en las Normas de Actuación del Plan General de Ordenación Urbana, estas prevén generalmente:
- Una dimensión mínima de la superficie.
- Una dimensión mínima del frente del solar, por ejemplo 10 m.
- Generalmente la posibilidad de poder inscribirse en ella un circulo de por ejemplo 20 m. de circunferencias.
Ya vamos definiendo algunos parámetros importantes, nuestro solar tiene que cumplir con las dimensiones necesarias para una parcela mínima, ser urbanizada y tener como uso previsto principal el uso residencial.
Solicitud cédula urbanística
Si el solar cumple con estas condiciones necesarias entonces podemos seguir viendo la información de la Cédula Urbanística, es decir todos los parámetros urbanísticos que tenemos que respetar:
- Indice de Edificabilidad: Metros cúbicos o metros cuadrados que se pueden edificar. Ejemplo parcela de 1.000 m2, edificabilidad de 40%, se pueden construir 400 m2.
- Ocupación: Superficie en % de la proyección de la vivienda a construir en relación a la superficie total de la parcela. Ejemplo ocupación máxima 20%, podríamos ocupar al máximo una superficie de 200 m2, así que en el caso anterior para poder agotar la edificabilidad (construir todos los m2 permitidos) tendremos que realizar almeno dos plantas, porque no podemos construir una de 400 m2.
- Numero de Plantas Admitidas: por ejemplo 2.
- Altura máxima de la vivienda: por ejemplo 7,5 m en cornisa y 11,5 m en cumbrera.
- Retranqueos: Distancias que la nueva construcción tiene que respetar desde el frente de la calle (por ejemplo 5 m.) y de los linderos (por ejemplo 3 m.). De este dato se puede deducir que generalmente las parcelas que hacen esquina suelen ser las mas abiertas (favoreciendo la entrada de aire y luz) porque no están encajadas en otras construcciones por almeno dos lados, pero también las mas perjudicadas en términos de metros construidos al tener que respetar por esos lados una mayor distancia desde la calle.
Información cédula urbanística
Cabe recordar que la información que contiene la Cédula Urbanística no vincula el Ayuntamiento a otorgar la licencia para la construcción, es decir, que para poder realizar tu vivienda deberás presentar un proyecto firmado por un técnico habilitado que pueda certificar, entre otras exigencias, el cumplimento de los parámetros exigidos.