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Es buen momento para invertir en vivienda 2023
Si estás pensando en invertir en vivienda, es posible que te preguntes si el momento es adecuado. Después de todo, el mercado inmobiliario depende de muchos factores y puede ser difícil predecir su comportamiento futuro. Como asesor inmobiliario y arquitecto, te brindo una guía actualizada en 2023 para ayudarte a determinar si es un buen momento para invertir en vivienda.
¿Es buen momento para invertir en vivienda?
Escribí este artículo en plena emergencia sanitaria por la Covid 19. Fue un periodo de incertidumbre en todos los aspectos de nuestra vida. Al volver a leerlo me he dado cuenta de que sigue siendo de actualidad. No soy un vidente ni se puede decir que la Covid 19 no ha causado cambios en el sector inmobiliario, simplemente mi enfoque del mercado inmobiliario es muy racional: siempre es un buen momento para comprar vivienda o invertir si tienes una necesidad y si encuentras el inmueble adecuado (en precio y características).
Qué está sucediendo con la vivienda en 2023
En 2023 la necesidad de invertir sigue siendo de actualidad, ya que con una inflación real superior al 10%, muchos ahorradores ven cómo van perdiendo mes a mes poder adquisitivo.
Encontrar el inmueble adecuado es algo atemporal, siempre puedes hacerlo tanto en periodos de bonanza como en periodos de crisis del sector inmobiliario.
Si quieres comprar una vivienda para alquilar se trata de fijar un público objetivo y buscar un inmueble según tu presupuesto.
El secreto está en comprar un inmueble que no tenga problemas de cargas ni problemas constructivos (puedes obtener toda la información a través de una valoración inmobiliaria profesional)para que los gastos de posibles derramas no se coman tu beneficio y, sobre todo, pagarlo el precio correcto.
¿Cuál es el precio correcto?
Siempre le digo a mis clientes que la tasación, al ser el valor que un banco considera el adecuado para poder concederte una hipoteca, es el valor más indicado para saber si se está comprando a buen precio.
A partir de esa referencia se trata de negociar el mejor precio para ti, el comprador. Como personal shopper inmobiliario y arquitecto colegiado, mis valoraciones se basan en el mismo método que emplea un tasador, porque cuando se trata de comprar un inmueble, quizás la compra más importante de nuestra vida, no valen las intuiciones, lo que cuenta es la experiencia y la objetividad.
GUÍA ACTUALIZADA PARA INVERTIR EN VIVIENDA 2023
Muchos clientes me hacen la misma pregunta ¿es buen momento para invertir en vivienda? Existe una creencia difusa que dice que el precio de la vivienda va a caer, sobre todo después de la emergencia sanitaria que estamos viviendo debida al COVID-19.
En realidad, esta creencia se repite cíclicamente, por ejemplo, cuando experimentamos por varios trimestres seguidos la subida de los precios y se vaticina una caída importante fundada en el haber, supuestamente, alcanzado el precio máximo de la vivienda.
En líneas generales, no niego que esto pueda pasar, y que haya pasado, aunque en realidad, si analizamos el gráfico de la evolución del precio de la vivienda en Madrid, en un periodo de veinte años (la duración media de una hipoteca) es cierto que sí ha habido momentos de subida y bajada, pero nadie puede negar que el valor, inicial y final, ha subido sensiblemente.
La bajada de los precios que muchos vaticinaban no se ha producido, es más, el interés por la vivienda, por cuidar de los espacios donde vivimos, ha aumentado (quizás porque en el periodo de confinamiento hemos redescubierto la función de la vivienda como refugio protector), de la misma manera que ha aumentado el interés en el viajar (cuando ya hemos podido movernos libremente se ha creado tal interés en salir de vacaciones que se ha creado un término ad hoc, Turismo de Venganza).
Ha habido un verdadero boom de búsqueda de vivienda con terrazas (que anteriormente siempre se cerraban para ganar más espacio a las estancias) y de casas con jardín.
Así que una vez más la pregunta es, ¿para ti es un buen momento para invertir en vivienda? Aquí te dejo el enlace donde espero puedas encontrar más información para responder a esta pregunta.
En realidad, yo creo que en general la contestación es sí, es y será un buen momento para invertir en vivienda, como lo son casi todos, ¿Por qué? Porque en el mercado inmobiliario no existen chollos, existen oportunidades y para encontrarlas hay que estar constantemente en el mercado.
Si estás pensando en invertir en bienes raíces en Madrid 2023
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profundicemos sobre el concepto...
Momento de invertir en vivienda
De hecho, creo que el momento de invertir en vivienda es cuando se encuentra un inmueble que, por precio, ubicación, tamaño, rentabilidad del alquiler… es exactamente lo que estábamos buscando para nuestra inversión y esto puede verificarse siempre.
Siempre existe una necesidad por parte de un vendedor y otra por parte de un comprador de invertir en el mercado inmobiliario, lo importante es que salgan ganando la dos partes, o, en otras palabras, que haya acuerdo.
Pero ¿Por qué no hay uniformidad de opiniones sobre el momento de invertir en vivienda?
Porque en el mercado inmobiliario conviven muchos intereses:
- Los vendedores sostienen que ahora es el momento para aprovechar y comprar porque, como pasa con las rebajas de las tiendas, quien no duda y sale a comprar por primero, se beneficia de las primeras oportunidades, asegurándose de poder elegir el mejor producto que está buscando.
- Los compradores indecisos esperan eternamente la bajada de precios, fundando sus expectativas más en un deseo que en el conocimiento de la realidad… mientras tanto, las oportunidades se les escapan.
- En realidad, en el mercado inmobiliario de Madrid para que tenga sentido esperar entre la inflación, la subida de los tipos de interés por parte del BCE (Banco Central Europeo) y de los alquileres, se debería materializar una bajada de los precios de más del 20%, un porcentaje que ni los más optimistas compradores vaticinan.
- Los bancos aconsejan esperar. Es bastante probable que tengan que adecuar las exigencias para poder conseguir préstamos hipotecarios ya sea con interés tipo fijo o variable al nuevo escenario económico. Además, antes o después, subirán los tipos de interés, así que el préstamo del dinero no será tan barato como ahora en beneficio de los bancos, que quizá, cerraran menos operaciones a cambio de menos riesgos y más ganancias, relajará la demanda de compra y el interés por parte de inversores y compradores tanto nacionales como extranjeros siga siendo alto, a pesar de que se verá mermado el poder adquisitivo y frenando el consumo.
- Lamentablemente esta previsión se ha realizado, cada mes hay una subida mayor de los tipos de interés y actualmente, para las hipotecas que se han revisado a principio de año, esto supone una subida de casi el 50%. Por esta razón, si tienes una intención real de realizar una inversión inmobiliaria, es necesario negociar cuanto antes las mejores condiciones en tipo de interés para la mejor hipoteca para ti, tiempo, gastos de cancelación (servicio que ofrezco a mis clientes) para poder estar listos en cuanto salga un inmueble.
La buena noticia es que las grandes promotoras, a diferencia de la crisis del 2008, han seguido adelante con sus planes de números de promociones de viviendas de obra nueva. Es más, algunas han adelantado mucho la ejecución debido al hecho de que al ser obras donde no se comparten espacios comunes con la población (como una reforma en un piso) no han sufrido el parón de la actividad.
¿Por qué invertir en vivienda?
Sí, pero ¿Por qué invertir en vivienda? Hay varias explicaciones. Primero, porque otros tipos de inversiones, pienso en mercado bursátil, son demasiado volátiles o no hay muchísima rentabilidad por su elevado precio de mercado, pensemos en el oro…
Justamente en el transcurso de este mes de marzo de 2023 la quiebra de dos bancos, uno en California y el otro en Suiza han disparado las alarmas sobre la estabilidad el sistema financiero al que se contrapone la solidez del mercado inmobiliario.
Hay que acalarar porque existen varios tipos de inversiones:
• El flipping, comprar para añadir un valor al inmueble con una reforma y vender.
• Comprar una vivienda para alquilar.
• Comprar para realizar un alquiler y luego realizar un flipping.
• Participar en un crowfounding inmobiliario, que consiste en comprar una participación de una promoción y rescatar el dinero una vez terminada.
Actualmente, no creo que sea un buen momento para invertir en vivienda si tu deseo es realizar una operación de flipping porque habrá mucha oferta en el mercado y sería complicado realizar una rentabilidad que justifique el riesgo.
Los precios de compra siguen siendo muy altos y los costes de las materias primas se han disparado, aumentando exponencialmente los gastos de las obras de reforma.
Por esta razón sigo viendo inviable en Madrid la opción de invertir en vivienda para reformar y vender. Para poder hacerlo y obtener una rentabilidad que justifique el riesgo de inmovilizar un capital durante muchos meses, es necesario comprar una casa por un precio al menos un 40% inferior a su valor de mercado (15-20% de rentabilidad y otro 15-20% en gastos de reformas e impuestos) y la pregunta es siempre la misma ¿Por qué alguien tendría que bajar tanto un precio de venta?
La contestación es solo una: porque el piso no vale ese dinero… Casi siempre son pisos en planta baja o en la última sin ascensor, defectos que ni la mejor reforma del mundo subsanará.
Pero sí es buen momento para comprar una casa para alquilar, aunque sea tu primera inversión, porque es posible que, según qué barrio, haya más ofertas de inmuebles a la venta y, consecuentemente, más posibilidades para encontrar lo que estás buscando.
Yo te aconsejo contactarme, estudiaremos conjuntamente tus objetivos y te diré si es buen momento para comprar una vivienda.
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¿Qué rentabilidad por inversión puedo obtener en 2023?
El precio del alquiler no para de crecer en Madrid, y es buen momento para poder tener una rentabilidad segura. No me cansaré nunca de repetirlo: hay que fijar primero la rentabilidad y el publico objetivo que quieres como inquilino, en Madrid tenemos la suerte de tener muchos mercados inmobiliarios en la misma ciudad y puedes encontrar un equilibrio entre tranquilidad y rentabilidad tanto si quieres alquilar a una familia, como si quieres hacerlo por habitaciones a estudiantes.
Eso si, visto el aumento de los precios de compraventa, si buscas rentabilidad a medio (alquiler) y largo plazo (plusvalía en la venta) la inversión mínima es de 200.000€ aproximadamente. Por un importe inferior lamentablemente solo encontrarás inmuebles que necesitan mucha reformas, bajos, ultimas plantas sin ascensor o una ubicación que no te garantiza una buena rentabilidad a largo plazo a causa del perfil socio económico de renta baja.
Por eso hay que estar en el mercado y tantearlo constantemente, como personal shopper inmobiliario en Madrid estaré encantado de hacerlo por ti y de ayudarte a encontrar tu oportunidad.
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En líneas generales, la dificultad del momento que estamos viviendo no será, una vez más, encontrar el precio adecuado, eso se encuentra en todas las temporadas, siempre hay una causa que empuja los propietarios a ajustar el precio de venta: un divorcio, una herencia o la prisa por cambio de planes de vida.
La dificultad será encontrar esa oportunidad y cerrar un acuerdo justo (en precio y tiempo de la operación) entre las partes para que se pueda cerrar la negociación positivamente y, sobre todo, en encontrar un inmueble que realmente se pueda alquilar por un precio adecuado al beneficio esperado. Por eso siempre antes de comprar un inmueble además de una valoración objetiva del precio de compra realizo una valoración del precio de alquiler y del tiempo necesario para encontrar un inquilino.
Invertir en vivienda ahora
El mercado inmobiliario en Madrid es muy polarizado e invertir en vivienda ahora o comprar una vivienda en 2023 puede ser una buena oportunidad. Existen zonas donde los precios han bajado muy poco durante los años del estallido de la burbuja inmobiliaria, y barrios donde han caído sensiblemente en cada crisis económica.
Así que lo repito una vez más, para invertir en vivienda hay que empezar desde el final, pensar en el objetivo que se quiere alcanzar, la rentabilidad deseada, de allí trazar el perfil del inquilino que nos gustaría que habitara en nuestra vivienda, y, después, empezar a buscar en las zonas que cumplen nuestras expectativas. No partir desde el precio de la vivienda.
Siempre te sugiero hacerlo de la mano de un profesional porque aquí no valen sensaciones, intuiciones, golpes de suerte. Lo que más importa es el análisis del mercado y alcanzar los objetivos.
Si quieres contactarme, como consultor en exclusiva del comprador inmobiliario, estaré encantado de escuchar tu proyecto y de decirte si es buen momento para invertir en vivienda para tu situación y tus expectativas.
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