Invertir en vivienda
Tres consejos para actuar como un profesional
Tres consejos para invertir en viviendas, una actividad fascinante y muy rentable si actuamos profesionalmente fijando los objetivos y conociendo los obstáculos. No se trata de confiar en un golpe de suerte o en nuestra intuición, se trata de analizar el mercado, la demanda y la oferta y conocer muy bien las zonas donde estamos actuando.
Las oportunidades de inversión existen, y estas no se identifican siempre como las viviendas más baratas de una determinada zona. Hay que verificar el porqué del precio, compararlo con las demás viviendas en venta y vendidas y, sobre todo, controlar los gastos que tendremos que realizar, con especial hincapié en los costes de la reforma y de posibles derramas en la comunidad de propietarios.
Cada caso es distinto y cada uno de estos consejos plantea preguntas a las que no existe una contestación unívoca, lo importante a la hora de invertir en viviendas es planteárselas. Si no somos capaces de contestarlas, antes de fiarnos de nuestra intuición, debemos preguntar a un especialista para obtener una respuesta objetiva.
Estamos hablando de mucho dinero, a veces, todos los ahorros de una vida laboral, así que es mejor confiar en un profesional, ¿no crees? Como arquitecto y consultor inmobiliario puedo ayudarte a fijar los objetivos de tu inversión inmobiliaria y acompañarte en todo el proceso de búsqueda, análisis y negociación que necesitan este tipo de inversión.
Consejos para invertir en viviendas
1. Fijar el objetivo de nuestra inversión inmobiliaria
Por supuesto, a la hora de invertir en inmuebles queremos pagar el precio más bajo del mercado, pero más allá de esto, tenemos que fijar el objetivo de nuestra inversión inmobiliaria.
No es lo mismo querer invertir en una vivienda para arrendarla, pero no vivir nunca en ella, que querer comprarla para arrendarla hasta que un hijo se independice y pueda vivir en su interior. No es lo mismo querer arriesgarnos y tener un beneficio del 7% bruto o ser más conservadores y querer alcanzar un 4,5%. Tampoco es lo mismo comprar para reformar y volver a vender que comprar para alquilar o comprar para alquilar y un día, dentro de un plazo de tiempo establecido, querer venderlo obteniendo una plusvalía. Todos estos casos plantean unas búsquedas diferentes de viviendas y zonas en la misma ciudad.
Por ello está claro que es necesario fijar el objetivo de nuestra inversión inmobiliaria, estamos hablando de mucho dinero y debemos tener las ideas claras. Puede que inicialmente nos planteemos un objetivo y que después de un primer análisis del mercado, tengamos que modificar nuestras expectativas o cambiar de objetivo.
Solo de esta manera podremos verificar si un inmueble es o no una oportunidad de inversión, según los datos reales que hemos obtenido del estudio de mercado y de la comparación con nuestros objetivos en el análisis de inversión. ¿Y si los datos no nos convencen? No pasa nada, no podemos forzarlos intentando buscar excusas para cerrar la operación (quizás se pueda gastar algo menos en la reforma, o quizás se pueda ganar algo más en el alquiler…) tenemos que ser profesionales y volver a buscar en el mercado.
A veces no realizar un negocio se transforma en un negocio.
2. ¿Existe una demanda para esta vivienda en el mercado?
Para no equivocarse a la hora de invertir en propiedades inmobiliarias es necesario preguntarse, antes de comprar una vivienda si existe una demanda futura para esta vivienda en el mercado o, dicho con un ejemplo, por qué comprar estudios si, la demanda existente en la zona, está orientada hacia viviendas de dos dormitorios.
Puede, por ejemplo, que uno esté orientado a comprar una vivienda ubicada en el primer piso y que, sin embargo, si compraras en la misma finca una vivienda en planta baja o en la tercera sin ascensor, resulte más barata y, encima, más ventajosa porque amplías, al tener un precio ligeramente inferior, el abanico de los posibles arrendatarios.
Es muy importantes no elegir la vivienda que nos gusta a nosotros, o la más barata, o la que tiene un mejor descuento. Hay que estudiar el mercado, analizar los precios de los alquileres de la zona, saber exactamente cuál es el precio al que se podría revender ese inmueble una vez reformado, y, solo en ese momento, decidir si el inmueble tiene demanda en el mercado.
Una vez más no se trata de forzar el resultado, de pensar que se alquilará o se volverá a vender al precio que creas, porque así te resulta conveniente, esto es un error que los inexpertos realizan muy a menudo. Por eso debes dejarte ayudar por un profesional, por eso te puedo ayudar a saber si la zona que tienes pensada es una buena zona para invertir en viviendas, porque estoy en el mercado y puedo ayudarte a decidir con números y hechos.
3. Conocer los gastos a la hora de realizar una inversión inmobiliaria
Conocer los gastos a la hora de realizar una inversión inmobiliaria es básico para poder invertir en viviendas sin perder rentabilidad.
Mas allá de los gastos de compra (impuestos, notaría…) hay otros que tenemos que tener muy claro:
- Gastos reales de reforma de la vivienda, no los que a nosotros nos resulten cómodos. Tenemos que conocer las calidades de reforma de la zona en la que actuamos, los gustos de nuestro arrendatario o del futuro comprador, conocer los precios por m2 para no pasarnos en el presupuesto o quedarnos cortos. Por mi experiencia como arquitecto ayudo a mis clientes a valorar este importe antes de su compra.
- Gastos debidos a una posible derrama en la comunidad. Si no conocemos este dato antes de invertir en un inmueble puede que perdamos todo nuestro beneficio. Supongamos que la comunidad de propietarios ha decidido reformar el portal, cambiar la caldera o dotar al edificio de un ascensor. Seguramente estas obras añadirán valor a largo plazo de nuestra vivienda, pero, a corto plazo, tenemos que desembolsar una cantidad de dinero imprevista que bajará nuestra rentabilidad en los primeros años. Por eso, como personal shopper inmobiliario, te ayudo a descubrir estos gastos antes de realizar la compra evitándote preocupaciones.