Giovanni Giacomini

Architetto · Property Finder
contatto

Ti aiuto a comprare la tua casa in Spagna

Sono architetto e Property Finder a Madrid, associato a Property Buyers by Somrie, offro consulenza per l’acquisto di proprietà immobiliari in Spagna per garantire ai miei clienti una compera sicura, trasparente, risparmiando tempo e soldi.

Se stai cercando una casa in Spagna, hai bisogno di un professionista che curi i tuoi interessi: ti possa spiegare la situazione del mercato,come ottenere un mutuo, le pratiche da svolgere, se la tua idea di affitto turistico è legalemente possibile…

Immagina

Se prima di iniziare la ricerca di un immobile in Spagna potessi parlare con un professionista che parla la tua lingua e che possa aiutarti a capire la situazione del mercato immobiliare e, assieme, impostare un budget e un calendario

Immagina

di essere in grado di seguire la solita routine e, se vivi in Italia, non perdere tempo durante i tuoi viaggi in Spagna, visitando immobili che realmente non soddisfano le tue esigenze

...nel frattempo

Un professionista che lavora per te e solo per te, non per il venditore, analizza tutte le offerte adatte alla tua ricerca e visita gli immobili per te, evitandoti il rischio di perdere un appartamento, che potrebbe essere quello che stai cercando, per mancanza di disponibilità di tempo o per lontanza geografica

Immagina

che quel professionista ti invia un elenco delle proprietà visitate, che solo tu decidi quando e quale visitare, e che presto ti innamorerai del tuo nuovo appartamento, sì, immagina di poter mantenere viva l’illusione dell’acquisto della tua casa in Spagna

Immagina inoltre

che quel professionista ti può far risparmiare, può informarti di tutte le spese che dovrai affrontare, ristrutturazione inclusa,
ti aiuta a capire ogni paragrafo dei contratti che devi firmare

Questo professionista esiste

è un Property Finder.

Come lavora un Property Finder?

Studio preliminare – Analisi della ricerca

Ogni ricerca immobiliare è personalizzata, quindi, il primo passo è conoscere i requisiti del cliente: zona, tipo di proprietà, budget, tempistica… la conoscenza professionale del Property Finder determinerà se la domanda è praticabile o meno.

Il cliente può trarne il vantaggio di sapere se deve adattare le sue aspettative, ricorrere ad un mutuo, ampliare la sua ricerca in altre aree senza perdere tempo.

Questo primo colloquio ci aiuterà a capire se possiamo lavorare insieme: se i miei servizi  corrispondono alle tue aspettative attuali o se i tuoi obiettivi non sono chiari.

Accordo tra acquirente e Personal Shopper Immobiliare

È necessario un accordo chiaro, trasparente e scritto, tra acquirente e Personal Shopper Immobiliario che defina l’oggetto della ricerca, le tempistiche e il compenso. Ricorda che stiamo parlando dell’acquisto più importante della tua vita e merita essere protetto fin dal primo momento.

In qualità di agente esclusivo dell’acquirente accetto per iscritto di difendere solo ed esclusivamente gli interessi dei miei clienti e di non ricevere nessun compenso dalla parte venditrice, agenzia o privato che sia.

Il mio compenso è fisso, non calcolato in percentuale, e si definisce prima di iniziare la ricerca. Varia a seconda delle difficoltà della ricerca (il tempo necessario, la particolarità della proprietà ricercata, se il budget iniziale rappresenta un ostacolo all’operazione, ovviamente la situazione del mercato…).

Ricerca

La ricerca viene effettuata dal Property Finder attraverso i canali classici (Internet, rete di agenzie di fiducia, battuta della zona di ricerca) e nei canali fuori mercato, ovvero la rete di contatti di architetti, avvocati, commercialisti, notai, amministratori di stabili. 

Come Personal Shopper Immobiliario analizzo tutte queste informazioni per visitare solo le offerte che possono davvero adattarsi alle tue esigenze.

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Visite a immobili che non soddisfano realmente le aspettative dei clienti.

Visite degli immobili

Il Property Finder realizza le visite risparmiando tempo ai propri clienti, garantendo anche di non perdere la possibilità di raggiungere una proprietà interessante a causa della mancanza di disponibilità di tempo.

Invio delle schede delle visite

Ogni visita si riassume in una relazione che viene inviata al cliente. In essa si troveranno le fotografie della pubblicità (che spesso non corrispondono alla realtà) e quelle realizzate dal Property Finder, i dati sulla dimensione delle stanze, il prezzo, i costi (di condominio, delle tasse annuali, di eventuali ristrutturazioni da fare), il prezzo consigliato per l’offerta, i pro e i contro rilevati. Il cliente ha, così ,la stessa esperienza di una visita anche se fisicamente non la realizza.

In questo modo si riducono le visite dell’acquirente alle propietà che realmente possono essere per lui interessanti.

La ricerca continua fino a quando non viene trovata la proprietà desiderata e la scelta finale appartiene esclusivamente all’acquirente.

Analisi dell’ immobile

Una volta scelta la proprietà siamo solo a metà del processo di acquisto. Dobbiamo studiare attentamente se ci sono impedimenti legali o spese impreviste.

Ecco perchè vengono raccolte tutte le informazioni sulla proprietà prescelta: situazione dei mutui, relazione sull’ultima riunione condominiale per verificare possibili spese per interventi di ristrutturazione, redazione di una relazione tecnica sulla situazione urbanistica ed edilizia del immobile (Due Diligence).

Come architetto, presento, inoltre, un preventivo degli eventuali lavori di ristrutturazione da svolgere in casa, in questo modo ha già un’ indicazione di tutte le spese da effettuare.

Negoziazione

Presentazione alla parte venditrice dell’offerta al miglior prezzo possibile per l’acquirente, documentandolo con l’analisi dei prezzi reali delle vendite effettuate nella stessa zona negli ultimi mesi. 

Molte operazioni immobiliari non vanno a buon fine a causa della mancanza di conoscenza della capacità da negoziare da parte dell’acquirente. 

La negoziazione tra due professionisti del settore, il property finder, che rappresenta l’acquirente e l’agente immobiliare, che rappresenta il venditore, accelera questo passaggio, perchè è più facile conoscere, per esempio, l’urgenza di vendita dell’immobile che, nella maggior parte dei casi, è la chiave per effettuare un’offerta conveniente.

 

Al tuo fianco fino alla consegna delle chiavi

Il Property Finder garantisce consulenza durante tutto il processo di acquisto controllando la corretta redazione del contratto preliminare e dell’atto di rogito, restando al tuo fianco fino alla consegna delle chiavi.

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Risparmio medio sul prezzo commerciale dell' immobile realizzando l'acquisto con un Property Finder.

Fin da piccoli abbiamo tutti lo stesso sogno

Vademecum per comprare una casa in Spagna

Nota simple

È un documento di estrema importanza per l’acquisto di un immobile e si ottiene presso il Registro de la Propriedad. In esso si possono verificare: la descrizione dell’immobile (ubicazione, uso previsto, millesimi del condominio), i proprietari, possibili limitazioni del proprietario (usufrutto e servitù), eventuali mutui e oneri fiscali che gravano sull’immobile.

Contrato de Arras

Il contrato de arras è il contratto preliminare. In esso si definiscono il prezzo finale di compravendita, le modalità di acquisto (se, per esempio, l’immobile non sarà gravato da alcun mutuo o no, se si lascerà libero dell’arredamento, se non ci saranno inquilini)  e un calendario che stabilisce le successive fasi della compravendita.

E`importate sottolineare che, nella maggior parte dei casi si tratta di arras penitenciales, ciò significa che, se nel periodo di tempo che trascorre dalla sua firma al rogito, una delle due parti si ritira dalla trattativa il compratore rinuncierà alla somma versata alla firma del preliminare (generalmente il 10% del valore dell’acquisto) e, nel caso in cui fosse il venditore a ritirarsi, dovrà indennizzare l’acquirente con il doppio di tale quantità.

In Property Buyers by Somrie offriamo ai nostri clienti, senza costi aggiuntivi, l’arbitrato notarile del contratto preliminare. In pratica questo documento viene automaticamente elevato a scrittura pubblica grazie a un accordo con l’Associazione spagnola dei Notai e in caso di rinuncia da parte del venditore  garantisce un iter molto più veloce per il riconoscimento del doppio del valore versato.

Tassa sulla casa

I.B.I,  IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

Si paga annualmente e si ha la possibilità di frazionare il pagamento in differenti rate.

Il valore dipende dal valore catastale dell’immobile, in quasi in tutta la Spagna comprende la tassa sui rifuti (per un appartamento di 80m2 di valore medio di mercato è di circa 400€/anno). Il dato, ovviamente, è puramente indicativo e si deve verificare prima dell’acquisto della casa.

Tasse al momento della vendita dell’immobile

Al momento della vendita di un immobile in Spagna si paga una tassa: Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; conosciuta in spagnolo como Plusvalia.

È una tassa municipale ed è bene verificare l’importo ed eventuali esenzioni nella pagina locale dell’agenzia delle entrate.

I dati necessari sono: il prezzo d’acquisto e la data, il prezzo di vendita e la data e, soprattutto, il numero di riferimento del catasto. Se non si conosce questo dato si può trovare sulla ricevuta del I.B.I. o consultarlo presso il sito del catasto. È importante ricordare che la tassa riguarda solo l’incremento del valore del terreno, non del terreno più la costruzione.

N.I.E

Per effettuare qualsiasi transizione economica in Spagna, apertura di un conto corrente o acquisto di un immobile, bisogna avere il N.I.E (Número de Identificación de Extranjeros) anche nel caso di non essere residenti.  Si ottiene presso l’Ufficio Stranieri della Polizia, previo pagamento di una tassa e appuntamento (solo online). I tempi per l’appuntamento possono superare un mese. Da ricordare, inoltre, che la consegna non è immediata (tempo medio, una settimana). Si può firmare un contratto preliminare con il passaporto italiano o la carta d’identità ma, il N.I.E, è obbligatorio (oltre a uno dei documenti sopra citati) per la firma del rogito notarile.

Tasse sull’acquisto di un bene immobile

E`una tassa che paga l’acquirente sul valore dell’acquisto. L’importo cambia a seconda della regione, a Madrid è del 6%, in Catalogna, per esempio, è del 10%. 

In caso di acquisto di un’immobile di nuova costruzione e di essere il primo proprietario, non si paga I.T.P bensì l’I.V.A al 10% (consultare le percentuali aggiornate di ogni Comunidad).

Dal momento della firma del rogito si hanno a disposizione 30 giorni per effetture il pagamento.

Ulteriori spese al momento dell’acquisto

A.J.D., ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTALES

E`una tassa che si paga sui documenti giuridici, in questo caso riguarda tanto il Rogito notarile quanto i documenti necessari per aprire un eventuale mutuo in Spagna. 

SPESE NOTARILI E DI GESTIONE

Il prezzo dei documenti notarili è fissato per legge e varia in base al numero di fogli e di copie necessarie per la firma del rogito.

I notai, di solito, realizzano, inoltre, una gestione dei successivi passaggi, come il pagamento delle tasse o l’iscrizione al registro della proprietà.

Per un appartamento di valore medio del mercato queste spese sono circa 1.500€. Il valore, ovviamente, è puramente indicativo.

REGISTRO DE LA PROPRIEDAD

L’iscrizione al Registro de la Propriedad non è obbliagatoria ma è sicuramente più che consigliata per tutelare l’acquirente da possibili truffe da parte del venditore. Il costo varia a seconda dei casi e dipende per esempio se bisogna cancellare mutui o diritti sull’immobile da parte di terzi (anche se finalizzati).

Contatto

Arch. Giovanni Giacomini  Property Buyers by Somrie Madrid  Calle Conde de Xiquena 4, 4º izq. 28002 Madrid, giovanni@propertybuyers.es,  telefono +34 667 999 486

Non sono interessato a raccogliere dati dai miei clienti per inviare e-mail di massa, né è necessario registrarsi per accedere alle informazioni che aggiorno gradualmente nel mio Blog.
Sono interessato ai clienti che vogliono condividere il loro progetto con me, che si tratti di una casa per vivere, per mettere in locazione, un investimento o uno spazio per la loro attività.

Se vuoi acquisire una proprietà a Madrid o nel resto della Spagna, sarà un piacere poterti aiutare a realizzare il tuo sogno.

Property Buyers
by Somrie

Property Buyers by Somrie è un’impresa di agenti Property Finder, specializzata nel tutelare gli interessi, solo ed esclusivamente, di clienti che desiderano comprare o investire nel mercato immobiliare in Spagna.

Il Property Finder lavora esclusivamente per il compratore, non è un intermediario. Property Buyers by Somrie non ha immobili in vendita.

Come agente associato, assicuro tutti i protocolli di lavoro di una grande azienda con la qualità e la professionalità richieste all’intera rete di associati.

Property Buyers è presente a Madrid,Barcellona,Baleari, Malaga, Murcia, Siviglia, Valencia

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