ANÁLISIS DE INVERSIÓN

 

El análisis de inversión es el documento guía para poder realizar una búsqueda de inmueble eficiente y, consecuentemente, invertir en viviendas con seguridad y rentabilidad.

Puede que si estás aquí es porque alguna vez te has preguntado: ¿Cuánto dinero se necesita para poder realizar una buena inversión en inmuebles? El análisis de inversión sirve exactamente para poder contestar a esta pregunta de manera objetiva. En líneas generales, nos ayudará trazar una hoja de ruta para conseguir identificar qué tipo de inversión podemos realizar.

Recuerda que aquí no debemos actuar por gustos personales, ni empezar por el precio de compra. Debemos cambiar la perspectiva y empezar por el final: el precio real de venta o de alquiler según el  público buscado (para nuestra rentabilidad) y la zona elegida.

Otro factor importante para el análisis de inversión será el tiempo: debemos considerar muy bien el periodo que necesitaremos para poder reformar la vivienda y sacarla al mercado. Por eso tendremos que negociar la mejor opción para nosotros, no es solo cuestión de bajar el precio, a veces es necesario llegar a un acuerdo con la parte vendedora para poder empezar el proyecto de reforma antes de firmar delante del notario la escritura.

ESTUDIO DE VIABILIDAD

valoracion inmobiliaria

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO PARA EVALUAR PROYECTOS DE INVERSIÓN

Por lo tanto, como personal shopper inmobiliario para evaluar proyectos de inversión puedo garantizarte una visión objetiva y garantizarte una experiencia positiva.  Como hemos visto, no se trata de comprar un inmueble porque creemos que sea barato, ni de esperar eternamente una oportunidad que nunca llega o, peor aún, gastar tiempo precioso y dejar que los precios suban.

Para un análisis y evaluación de proyectos de inversión eficiente tenemos que considerar estos factores:

  • La capacidad económica del comprador es un elemento determinante para saber si es un buen momento para comprar una vivienda en Madrid, y no es exclusivamente el mercado quien lo que determina.
  • De hecho, es indiscutible que se tienen que dar las condiciones de precios y préstamos hipotecarios para poder comprar una vivienda (mercado). Pero es igual de cierto que al final será nuestro poder adquisitivo (un dinero ahorrado que queremos invertir) lo que nos empuje o no a tomar la decisión.
  • Tenemos que hacer un análisis del mercado inmobiliario objetivo, mejor si lo hacemos acompañados por un profesional, un personal shopper inmobilario, que tutele nuestros intereses como compradores. Por el contrario, podemos caer en la tentación de engañarnos, creyendo, por ejemplo, que los precios bajen, más como un deseo nuestro que un dato cierto.
  • En el mercado de la vivienda no existen “chollos”, existen oportunidades de inversión, y un personal shopper inmobiliario sabe dónde y cómo poder encontrarlas porque es un experto del sector.
  • Para invertir en viviendas hay que partir por el final: ¿a cuánto podré vender una vez realizada la reforma? ¿a cuánto podré alquilar? ¿existe una suficiente demanda de viviendas parecidas a la que estoy comprando?
  • Y, por último, una vez encontrado nuestro inmueble: ¿existen problemas que puedan hacernos perder el beneficio? Por ejemplo, una reforma muy larga o costosa, la decisión de una comunidad de vecinos de asumir una derrama o un problema en la cancelación de la hipoteca que grava sobre el inmueble puede comprometer el beneficio estimado.

 

ANÁLISIS DEL RETORNO DE INVERSIÓN

Por consiguiente, el análisis de retorno de la inversión es necesario para poder delimitar una o unas zonas concretas del mercado y empezar la búsqueda. Considera siempre que como profesional del sector, personal shopper inmobiliario, consigo negociar siempre una buena rebaja para mis clientes.

Vamos a ver dos ejemplos concretos.

EJEMPLO 1

Finalidad:  invertir en una vivienda para alquilar porque tenemos un capital a disposición y no queremos exponerlo a la inflación.

Presupuesto total:  250.000€.

Gastos de notaría, impuestos, total 25.000€ (10%)

Rentabilidad buscada:  mínimo un 4,5% bruto anuo. Alquiler anuo: 4,5 % de 250.000€, 11.250€

Inquilino buscado: pareja de profesionales (siempre son mejores dos nóminas), estudiantes de postgrado (para alquiler de media duración), seguridad en la renta.

Alquiler mensual: 937€

Superficie buscada: el precio medio del alquiler por esta rentabilidad es de 16€ m2, así que 937€/ 16€m2, nos da como resultado una superficie de 58m2.

Precio m2 buscado: 3.880€/m2.

El análisis de retorno nos proporciona un abanico de posibilidades:

  • focalizar la búsqueda en un barrio concreto de Madrid porque el precio que podemos pagar a m2 es alto. Buscar un inmueble ya reformado o bajar el precio a m2 para no perder el coste de la reforma.
  • Salir del centro para buscar una ubicación interesante (oficinas, hospitales, universidad).
  • Conseguir una buena hipoteca, que se pagará con el alquiler, para comprar un piso mejor publicado o más grande.
  • Valorar la rentabilidad a largo plazo porque tendremos un inmueble que, según la zona, se irá valorando en el transcurso de los años y al venderlo obtendremos otro beneficio.

EJEMPLO 2

Finalidad:  inversión en vivienda para reformar y vender.

Presupuesto total:  250.000€.

Rentabilidad buscada:  10%

Gastos de notaría, impuestos, total 25.000€ (10%)

En este tipo de análisis de inversión el tiempo es un factor muy importante. No solo se tiene que buscar una vivienda que reúna todos los parámetros buscados sino que, para no perder rentabilidad,  se tiene que estar seguros de que se podrá volver a vender, por ejemplo,  en un trimestre.

Precio final de venta del inmueble 275.000€

El análisis de retorno nos proporciona un abanico de posibilidades:

  • focalizar la búsqueda en un barrio concreto del de Madrid porque el precio que podemos pagar a m2 es alto. Buscar un inmueble ya reformado o bajar el precio a m2 para no perder el coste de la reforma.
  • Salir del centro para buscar una ubicación interesante (oficinas, hospitales, universidad).
  • Valorar muy bien el precio a m2 de la reforma para que el público deseado de la zona lo quiera comprar.
  • Valorar muy bien los gastos añadidos, porque ,aunque sea por un breve periodo, seremos propietarios y deberemos pagar las derramas de la comunidad.

 

valoracion de vivienda

REALIZO UN ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA INVERSIÓN

En líneas generales hemos visto que hay muchas variables que entran en juego, por este motivo realizo para mis clientes un estudio de viabilidad de la inversión a medida.

Entrar en el mercado inmobiliario sin un profesional a tu lado puede ser muy arriesgado, sobre todo si no se realiza un análisis de inversión. Es fácil caer en un efecto subastas, subiendo tu presupuesto en pequeñas cantidades, es decir, empezar buscando un inmueble de un precio determinado y terminar pagando mucho más, perdiendo rentabilidad, porque no se ha fijado un precio máximo, unos gastos de reformas o simplemente un objetivo de demanda de alquiler a la que quieres optar una vez que tienes tu vivienda.

Igualmente, a veces, será mejor optar para retirarnos de una determinada operación porque no lo vemos muy claro. Si, por ejemplo, la vivienda se encuentra en un edificio sin ascensor hay que estar muy seguro de si el precio de la derrama que comportaría realizarlo justifica la pérdida de ganancia a corto plazo y si la revaloración del inmueble la puede cubrir en futuro. En caso de comprar para reformar y vender casi seguramente no será así.

Por este motivo te invito a contactarme y a hablarme de tu proyecto.

 

Contacto

No estoy interesado en recopilar datos de mis clientes para enviar correos masivos, ni es necesario registrarse para poder acceder a la información que poco a poco voy colgando en mi «Biblioteca de Ideas».

Estoy interesado en los clientes que quieren compartir conmigo su proyecto sea una pequeña vivienda, una promoción inmobiliaria, un solar, un local para su actividad.

Si quieres adquirir un inmueble me encantará ayudarte a realizar tu sueño.

Giovanni Giacomini

Property Buyers by Somrie Madrid

Calle Conde de Xiquena 4, 4º izq. 28002 Madrid

giovanni@propertybuyers.es

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